21.12.2020 г.

За какво трябва да внимавате при покупка на имот на зелено?

За много купувачи, търсещи собствено жилище в сграда от ново строителство, покупката на имот на зелено се оказва желана перспектива. Благодарение на тази възможност може да открием мечтаното жилище, като се съобразим с първоначално предвидения си бюджет. Периодите на засилено търсене от страна на купувачите, съчетани с по-слабо предлагане на имоти, са белязани от повишаване на покупна цена на жилищата. В някои случаи това се явява като препятствие за хората, взели решението да се сдобият с дом. При такива обстоятелства покупката на имот на зелено изглежда като напълно резонен и примамлив план за действие. Добре е да имаме предвид обаче, че подобна инвестиция крие повече рискове, отколкото сдобиването с вече изграден и въведен в експлоатация апартамент. С какво е необходимо да бъдем запознати, за какво да внимаваме при закупуването на имот на зелено, както и кои са предимствата на тези инвестиции, открийте отговорите тук.


Защо си струва да купите имот на зелено?
 

Закупуването на имот „на зелено“ предполага инвестирането в недвижимо имущество, което към момента на покупката е все още нереализирано. Това обуславя притеснението и предпазливостта на мнозина купувачи, които често решават да заложат на по-сигурната алтернатива. Въпреки това, идеята за сдобиване с апартамент преди неговото построяване продължава да буди интерес у клиентите, планиращи вложението в собствено жилище. Причините са породени както от по-достъпните цени на фона на общата пазарна обстановка, така и от предимството за клиента, с чието лично мнение и желание може да бъде съобразено изграждането на строежа.


Атрактивни условия

Закупуването на имот на зелено предлага изкушаващи условия за купувачите, особено ако сдобиването с недвижимото имущество е с инвестиционна цел, а не е предвидено за лично ползване. Покупката на зелено е продиктувана от мисъл в дългосрочен план, която предоставя идея на купувачите как лесно да възвърнат първоначалното си вложение, като дори излязат на плюс. Основната подбуда от която се ръководят клиентите в желанието си да закупят имот, преди неговото изграждане да бъде осъществено, се състои в ниската цена, на която се предлага жилището. Интересът и търсенето към вече построени и въведени в експлоатация сгради от ново строителство обаче са особено засилени.

Именно това обстоятелство позволява на купувачите, вложили средства в имот на зелено, да се възползват ползотворно от момента. След сдобиването на сградата с Акт 16 и извършването на лек козметичен ремонт съществува реален изглед цената на жилището да се повиши с 20%, а понякога дори 30%. Друго съществено преимущество при подобен тип сделки за покупка на имот се състои в сроковете по неговото изплащане. Покриването на сумата се осъществява на етапи, съгласно фазите на самото строителство, което освобождава купувача от задължението да разполага с цялата сума към момента на сделката.


 
По-голям избор от изложения и разпределения

Закупуването на имот на зелено предоставя значими привилегии на купувача, отнасящи се до личните му предпочитания. Широкоразпространена тенденция сред клиентите е избягването на апартаменти със северно или северозападно изложение, поради по-редуцираното количество естествена светлина дори в светлите часове на денонощието, както и усещането за хлад, което е привилегия единствено в летния период. Покупката на имот на зелено позволява на купувачите да изберат жилище, съобразено с разбиранията и вкусовете им, като предпочитанията могат да касаят както изложението, така и позиционирането на апартамента на определен етаж. Добре е да се има предвид, че различните жилища в една сграда могат да имат вариации във вътрешното разпределение, което невинаги отговаря пряко на специфичните нужди на купувача. Покупката на зелено допуска избора на конкретен апартамент, отговарящ на изискванията на клиента. Освен това, купувачът има право да договори въвеждането на конкретни изменения в самия апартамент, съобразени с личните му потребности.


Ниска цена

Новото строителство разчита на актуални технологии при изграждането на строителните системи, а видът и качеството на материалите и удобствата, които се предлагат, влияят пряко върху ценообразуването на имота. Така може да се окаже че при съпоставката между двустаен апартамент в панелна кооперация и идентично жилище в сграда от ново строителство, има осезаема ценова разлика. В това се състои причината сделките на зелено да са предпочитан вариант сред купувачите, водени от изричното желание да се сдобият с нов апартамент, без обаче да имат възможност за компромис със заложения бюджет.


Рисковете при покупката на имот на зелено

Проблеми при завършване на строежа

Един от основните рискове при покупката на имот на зелено е възникването на проблем с финансирането, който да възпрепятства завършването на строежа. Обикновено инвеститорите, ползващи се с уважение в средите, не разчитат единствено на предварителната продажба на апартаменти, за да бъде финализиран строежът. Въпреки това, реално съществува практика приходите от продажбата „на зелено“ да бъдат влагани като основно финансиране за завършването на строителния проект. Това поставя в риск успешното приключване на дейността по изграждането, тъй като инвеститорът не е материално обезпечен. Възможно е той да изпадне в несъстоятелност, в случай че предвидените за предварително договаряне жилища не бъдат продадени своевременно. Такива събития биха имали най-леки, макар и негативни последствия за купувача, ако срокът бъде неспазен, а настаняването в новия дом се отложи временно.


По-трудно кредитиране и финансиране

Обикновено при покупката на зелено, плащането на цената е уговорено на части. Започва се със стоп-капарото, което има за цел да „спре“ предлагането на апартамент на други лица. То обикновено е фиксирана сума. Следващите вноски са разпределени спрямо уговорените между двете страни условия: определен процент при сключването на предварителния договор, поетапно покриване на част от цената при получаване на Акт 14, на Акт 15, като крайният остатък на сумата се изплаща при въвеждане на сградата в експлоатация с т. нар. Акт 16.

Купувачът би могъл да срещне затруднение при изплащането, ако разчита на ипотечен или потребителски кредит от банкова институция, за да финансира покупката. Това е така, тъй като подобни сделки с имоти не могат да бъдат кредитирани, докато строежът не се сдобие с Акт 14, който съответства на етапа, в който сградата е изградена на груб строеж (завършена с ограждащи стени и покрив).  


За какво да внимавате при покупката на имот на зелено?

Проверете терена

Ако сте решили да инвестирате в покупката на имот на зелено, е препоръчително да проверите обстойно терена, върху който е планирано строителството на сградата, тъй като съществува риск мечтаното от вас жилище да е обременено с тежести. В същината си тежестите представляват правата на различни от собственика лица върху имота, като те биха могли да бъдат противопоставени на вашите интереси като купувач. За да не изпаднете в неприятна ситуация, преди да започнете изплащането на дължимите вноски към инвеститора, направете детайлна справка в Имотния регистър. Желателно е тя да бъде за най-малко 10 години назад във времето. Целта е да се уверите, че собственикът в действителност притежава земята, както и правото да строи върху нея. Добре е да вземете предвид вероятността за появата на претенции върху имота от страна на трети лица, сред които: наследници, собственици или съпрузи. Освен това, обърнете особено внимание за налични възбрани или ипотеки.


Проучете инвеститора и подизпълнителите 

Ценна практика, която е от особено значение при покупката на имот на зелено, е проучването на инвеститора, изпълняващ проекта и назначените подизпълнители. Проверка от такова естество може да бъде извършена с помощта на наличните данни от Търговския регистър. Оттам можем да получим информация, отнасяща се до това има ли открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Важно е да се отбележи, че след завършване на даден проект, някои инвеститори сменят фирмата, което създава перипетии в установяването на личността на инвеститора. Поради това е препоръчително да се обърнете към юрист, занимаващ се с имотни сделки или към компетентен брокер, който е добре запознат с историята на дадената строителна компания. Агентът на недвижими имоти би могъл да даде насоки относно отминалите завърешни проекти на строителната фирма и нейното реноме в професионалните среди. Имайте предвид обаче, че в нередки случаи инвеститорът не съвпада със строителя. Случва се фирмата строител да бъде наета като подизпълнителна на фирмата инвеститор.


Сключете предварителен договор

Предварителният договор при покупка на имот на зелено представлява договор за намерение на страните да сключат окончателен договор в бъдеще. Важно е да знаете, че той не се вписва в Агенцията по вписванията, а за да гарантирате сигурността на сделката е добре договорът да бъде нотариално заверен.

Той следва да бъде сключен в обикновена писмена форма. Необходимо е в него да се съдържа информация за всички съществени условия на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при изповядване ѝ. Това са данни относно индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, неговата цена, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и т.н. Важно е да се отбележи, че мнозина собственици на имоти в сгради, чийто краен срок за завършване отдавна е изтекъл, очакват безрезултатно да се нанесат в своите домове. Именно поради това, юристите съветват да се предвиди възможност за разваляне на договорите, при случаи на продължително забавяне във финализирането на строежа.