При наемане на жилище е важно да сключите договор за наем на недвижим имот.
18.05.2021 г.

Капани при сключване на договор за наем

При наемане на жилище е важно да сключите договор за наем на недвижим имот. За целта може да прочетете какви са възможните ситуации, в които трябва да бъдете внимателни. Научете повече в следващите редове.


Какво е важно да знаем за договора?

Бъдете сигурни, че договорът е в писмен вариант

Договорът за наем на недвижим имот между физически лица служи за да се регламентират правата и задълженията на двете страни по споразумението. Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), няма конкретно изискване към начина, по който ще бъде сключено споразумението. Това означава, че устната договорка, осъществена посредством обикновено ръкостискане, също е валидна възможност за установяване на наемни отношения. Въпреки това не е желателно да разчитате на подобна практика, тъй като при евентуален съдебен процес договорените условия са изключително трудни за проследяване и доказване. Писменото споразумение представлява по-благоприятна алтернатива, тъй като посредством него и двете страни разполагат със сведения за имената, ЕГН-то и постоянния адрес на отсрещната страна.По този начин лесно бихте могли да установите дали сключвате споразумение с реалния собственик на имота.
Имайте предвид обаче, че макар сключването на споразумение в писмен вариант да се явява като своеобразен вид обезпечение, има ситуации, в които не може да разчитате на него, за да защитите правата си. Именно поради тази причина добра практика е договорът за наем да бъде нотариално заверен. По този начин разполагате с допълнителен залог, че взаимоотношенията между двете страни са коректно представени и ще бъдат стриктно спазвани.


Прегледайте внимателно депозитите

Вземането на депозит се е превърнало в обичайна практика и присъства като условие почти във всеки стандартен договор за наем. Депозитът представлява подходяща алтернатива за разрешаване на възникналите неразбирателства от финансово естество. В най-общите случаи стойността на неговата вноска е в размер на един или два месечни наема, но може да бъде договорено и друго. От значение е да знаете, че хазяинът е натоварен със задължението да съхранява сумата, докато договорените помежду ви условия са в сила. Съгласно изискванията, вноската на депозита трябва да бъде достъпна във всеки един момент, в случай че проявите желание да прекратите предварително споразумението. В този случай, ако няма утежняващи обстоятелства, които да налагат задържането на депозита от наемодателя (нанесени щети и неизплатени дългове), той ще ви бъде възвърнат. 


Разберете се предварително по какъв начин да предоставяте плащането 

От особена важност е да се запознаете подробно с детайлите, отнасящи се към плащането на месечния наем. Поискайте информация по какъв начин собственикът на жилището очаква да получава сумите – на ръка или по банков път. Ако избраният вариант е вторият, не забравяйте да поискате номера на сметката, по която е необходимо да превеждате сумите, предвидени за покриването на месечния ви наем. Имайте предвид, че за да бъдат подсигурени коректните отношенията помежду ви, може да изисквате да ви бъде издавана квитанция за платен наем. Важно е да знаете, че нейното издаване е задължително по закон, ако плащането се извършва в брой.
Също така е от значение да сте наясно с това до колко можете да забавите плащането на наема, без това да бъде предпоставка за неприятни за вас последствия. Добра практика е и предварителното договаряне, разглеждащо начина, по който ще отчитате пред наемодателя платените сметки за битови нужди като електричество, вода и парно. Имайте предвид, че в някои случаи собствениците могат да впишат клауза, според която договорът се прекратява без предизвестие, ако режийните разходи не бъдат плащани регулярно и е налично просрочване във времето.Така, без съмнение, бихте попаднали в много неприятна позиция. Поради това е от особено значение да отделите необходимото за вас време, за да се запознаете подробно с всички условия по договора, преди да го подпишете. Съветваме ви да бъдете особено внимателни, когато четете правата и задълженията си. Не се стеснявайте да се интересувате живо и да задавате въпроси на бъдещия си наемодател. По този начин своевременно ще изчистите неясните за вас клаузи от съдържанието на споразумението. Не се колебайте да потърсите и професионална консултация, ако изпитвате затруднения да се справите самостоятелно. Брокерите на Имотека с готовност ще ви съдействат в избора на подходящо жилище и ще ви ориентират за всичко, което е необходимо да знаете, за да избегнете опасността от неизгодни договори и некоректни практики. 


Обърнете внимание на декларирането на доходи

Обърнете специално внимание на декларирането на доходите от наема. Важно е да знаете, че този вид плащания се приемат като реализиран доход, поради което е необходимо да бъдат облагани с данък недвижими имоти. Тук е моментът да се отбележи, че отговорността за покриването на данъка носи наемодателят. Това допълнително уточнение се налага да бъде отправено, тъй като представлява изключение от общовалидната практика, съгласно която данъкът се начислява и удържа от лицата, които изплащат доходите, а не от тези, които ги получават. Затова е важно да се запознаете с характерните особености на този тип договорни взаимоотношения, за да не бъдете подведени от недобросъвестни хазяи.


Вредите свързани с потреблението се поемат от наемателя през престоя му

Собствениците на отдаденото под наем недвижимо имущество имат основание да изискват за него добра грижа и поддръжка. Именно поради тази причина наемателят е натоварен със задължението да покрие вредите, възникнали по време на неговия престой. Имайте наум, че ако общото състояние на имота е влошено и не отговаря на вида, в който ви е бил предаден за ползване, то тогава собственикът има право да изисква обезщетение за извършването на дейности по възстановяването на първоначалния му облик. Съгласно ЗЗД отстраняването на дребни повреди, каквито са например замърсяванията по стените, леката корозия на кранове и други метални елементи, са отговорност на наемателя. Трябва да знаете обаче, че сериозните повреди и амортизации както в жилището, така и в общите части, се поемат от наемодателя.


Възможни неустойки при неизпълнения на договора

При никакви обстоятелства не бива да подценявате ролята на клаузата, разглеждащата възможните хипотези при неизпълнение на договора и съответно прилагането на неустойки. Този тип условия имат задължителен характер и са от изключително значение, тъй като в голяма част от случаите именно при тях възникват предпоставки за конфликтни ситуации.Тук е моментът да обърнем внимание и на размера на неустойките. Най-често стойността им е идентична с тази на един месечен наем. 
Необходимо е в клаузата да бъдат определени с конкретика детайлите при желание за предварително прекратяване на договора за наем. Важно е да знаете, че ако искате да освободите имота преди уговорения краен срок на договора, дължите неустойка на вашия наемодател. Имайте предвид обаче, че може да се възползвате от правото си да прекратите споразумението за наем, без да отправите предизвестие, ако собственикът на жилището не спазва своите задължения. Такива могат да бъдат случаите, когато правото ви на лично пространство и спокойствие бива системно нарушавано – вашият хазяин не ви предупреждава преди да направи посещение или сте установили, че влиза в жилището, без да ви уведоми и/или без вашето присъствие. Все пак трябва да сте наясно, че конкретните детайли и съдържанието на клаузите в договора зависят пряко от договорените условия, личните решения и индивидуалната преценка на лицето, което го е изготвил.