Съсобствен имот – как се продава и какви са рисковете?

Продажбата на имот винаги е сложен процес, но когато става въпрос за наличието на съсобственост – как се продава и какви са рисковете са въпроси, които изискват специално внимание. За разлика от едноличната собственост, тук сделката не зависи само от волята на един човек. Наличието на няколко собственици носи редица правни капани – от липса на съгласие до неприятни последици като публична продан. В тази статия ще разгледаме основните аспекти на разпореждането със съсобствен имот, включително правилата за реално ползване, изискуемите документи и специфичните рискове като давността и търпимите строежи. 

Съсобствен имот – как се продава и какви са рисковете? 

Много хора притежават идеални части от имоти, често наследени от родители или придобити по време на брак. Основният риск при продажбата е липсата на консенсус. Ако един от съсобствениците иска да продаде, а другите не, сделката не може да се осъществи доброволно. В тези случаи законът предлага механизми, но те са свързани със загуба на контрол върху цената и условията.  

Какви са законовите правила за продажба на съсобствен имот? 

Законодателството в България дава възможност на всеки съсобственик да продаде своя идеална част без съгласието на останалите. Това обаче не означава, че купувачът придобива спокойствие. Когато се стигне до документи за продажба на съсобствен имот, ключов елемент е наличието на нотариален акт, който ясно описва дела. При продажбата останалите съсобственици имат право на изкупуване (преференция) преди трето лице. Ако продавачът не уведоми писмено останалите за предстоящата сделка и за цената, сделката може да бъде оспорена в съда. За да бъде валидна, продажбата трябва да стане пред нотариус, като се изисква данъчна оценка, удостоверение за тежести и скица. Спазването на тези правила е задължително, за да не се стигне до бъдещи съдебни спорове относно валидността на прехвърлянето. 

Проблеми при търпим строеж в съсобствен имот 

Един от най-сложните казуси възниква, когато в сграда или дворно място, което е съсобственост, има изграден търпим строеж в съсобствен имот. Търпимите строежи са тези, които са построени без разрешение, но върху които давността е изтекла и не подлежат на събаряне. Проблемът при съсобствеността е, че ако един от собствениците е издигнал такъв строеж върху общата площ без съгласието на другите, това нарушава правото на ползване на останалите. При продажба на имота, съществуването на търпим строеж може да попречи на делбата, тъй като съдът трудно разпределя реални части, когато има незаконни (макар и търпими) постройки. Освен това купувачите обикновено избягват подобни имоти, защото банките отказват ипотечно кредитиране, а бъдещата легализация остава несигурна. 

Има ли давност при делба на съсобствен имот? 

Често срещан въпрос сред наследниците е дали съществува давност при делба на съсобствен имот. Самият иск за делба не се погасява с давност – всеки съсобственик може да го предяви по всяко време, тъй като правото на делба е израз на правото на собственост. Реалният риск обаче идва от другаде. Ако един от съсобствениците дълги години владее целия имот сам, без останалите да се ползват от него или да предявяват претенции, може да се стигне до придобивна давност. В този случай владеещият съсобственик придобива и чуждите идеални части, а останалите губят правото си на собственост, респективно – и възможността да искат делба. Ето защо, колкото по-дълго едно жилище или дворно място остава в режим на фактическо ползване само от един от собствениците, толкова по-голям е рискът останалите да загубят правата си без да са го подозирали. 

Кога се стига до публична продан на съсобствен имот? 

Когато съсобствениците не могат да постигнат споразумение за доброволна продажба или реално ползване на имота, най-често се стига до съдебна делба. Ако имотът не може да се раздели по съдебен ред на реални части (например апартамент), съдът допуска делба чрез продажба. Тогава се стига до публична продан на съсобствен имот. Това е принудителен начин за осребряване на актива, при който имотът се продава на публичен търг от частен съдебен изпълнител или от съдебния изпълнител в рамките на изпълнителното производство. Цената при публична продан обикновено е значително по-ниска от пазарната, тъй като началната цена се определя от данъчната оценка. Това е и най-големият риск за собствениците – вместо да получат пазарна цена при контролирана сделка, те са принудени да приемат цената, определена от съда, от която допълнително се приспадат съдебни разноски и такси на изпълнителя. 

Как да избегнем конфликти със съсобственици при сделка? 

За да се предотвратят дълги съдебни спорове и рискът от публична продан, комуникацията между съсобствениците е от ключово значение. Най-сигурният начин да се избегнат конфликти е сключването на писмено споразумение за реално ползване на съсобствен имот, в което точно се описва коя част от имота кой използва и как ще се разпределят приходите от евентуална продажба или наем. При продажба, добрата практика е всички съсобственици да се обединят около един брокер и да определят обща продажна цена, която да е привлекателна за купувачите, но да отразява реалната стойност на актива. Ако някой от тях не желае да продава, останалите могат да упражнят правото си да закупят неговия дял преди предлагането на трети лица. Също така е задължително да се направи пълна проверка на документите – дали има наложени тежести, както и дали строежите в имота са законни, за да не се стигне до учудване в последния момент пред нотариуса. Съсобствеността не трябва да бъде пречка за реализация на имота, стига да се действа с необходимото юридическо познание и прозрачност между страните.