Законна ли е данъчната оптимизация при продажба на имот?

Данъчната оценка на имот е сред най-важните стъпки при сключването на сделка за продажба на недвижимо имущество. Прочетете тази статия, за да сте подготвени за евентуалните проблеми, с които може да се сблъскате, когато настъпи моментът да продадете своята недвижима собственост.

Данъчна оценка на имот. Какво е това?

Данъчната оценка на имот представлява удостоверение, чрез което собствениците на недвижимо имущество могат да осъществят продажбата на имота си. Удостоверението се издава от данъчната служба към общината, в която е регистрирано жилището.
Важно уточнение е, че само собственикът или упълномощено от него лице може да получи документа за данъчната оценка. В ситуацията, в която собствениците са повече, е достатъчно само един от тях да се яви и да получи удостоверението от името на всички.

Кога ни трябва?

Удостоверението за данъчна оценка на имот е един от задължителните документи, с които трябва да се сдобиете, когато вземете решение да продадете собствеността си.  Такова удостоверение се изисква освен за сделки като покупко-продажба и за рефинансиране на кредит, дарение, а също и при учредяване на ипотека.

Защо ни трябва?

Данъчната оценка се използва с цел подпомагане събирането на данъци върху недвижими имоти, които се дължат към съответната община от собственика на конкретния имот.
Преди да осъществят продажба на имот, собствениците на недвижимо имущество са задължени да изплатят всички данъци, които дължат на държавата. Когато изчистят наличните дългове, притежателите на имот получават документ, който гарантира, че задълженията им са изплатени. След това могат спокойно да пристъпят към продажбата на имота.
Има вариант, в който може да се издаде удостоверение за данъчна оценка без да сте се разплатили с държавната хазна. За тази цел трябва да декларирате, че имате дължими данъци, като подпишете декларация по чл. 264, ал. 4 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Необходимо е да получите и съгласието на купувача, за да прехвърлите част от сумата по договора, която да съответства на задълженията ви до момента на сключване на сделката за покупко-продажба.

Какви са всички дължими данъци при продажба на имот?

Данъкът при продажба на недвижим имот от физическо лице се базира на реализирания доход от продажбата на имот, като под реализиран доход се има предвид положителната разлика между продажната и покупната цена. Иначе казано, в случай че имате имот, който решите да продадете на същата цена, на която сте го закупили, вие не реализирате марж. В такъв случай не се налага да заплатите данък върху приходите си от продажбата. Съществува още една хипотеза, в случаите на която доходите от продажба са освободени от данъчно облагане. Тя е приложима, ако сумата, на която продавате имота е по-ниска от първоначалната, срещу която сте го придобили. Това се дължи на обстоятелството, че по този начин сте на загуба, а реализираният ви доход всъщност е отрицателен.
Има случаи, при които собственикът на недвижимия имот ползва т. нар. данъчно облекчение. Например ако между датата на покупката на жилището и датата на продажбата са изминали повече от 3 години, то доходите от продажбата не подлежат на данъчно облагане. Трябва да имате предвид изричното изискване имотът юридически да бъде със статут на жилище. За да сте напълно сигурни, че вашето имущество се вписва в този критерий, бихте могли да направите бърза проверка в Закона за устройство на територията (ЗУТ), в който ще откриете според какви параметри дадено недвижимо имущество се определя като жилищен имот.
Доходите от продажба на не повече от два недвижими имота не се облагат, в случай че между датата на покупка и датата на продажба, са изминали повече от 5 години. Трябва да имате предвид, че тук не се взема предвид изискването имотите да бъдат със статут на жилище. Също така е полезно да сте наясно, че при спазване на условието да са изминали повече от пет години между датата на придобиване и датата на продажба, доходите от продажбата на селскостопански и горски имоти, също не подлежат на облагане с данък общ доход. В допълнение към това, когато става въпрос за селскостопански и горски имоти, броят на имотите не е от значение – т.е. той може да бъде неограничен.

Възможни проблеми при данъчна оценка

Имотът може да не е регистриран на ваше име или да има повече от един собственици

Често срещан проблем, с който собствениците на недвижимо имущество се сблъскват при изготвянето на данъчната оценка, е имотът да е регистриран на друго име или да има повече от един собственик. Ако жилището не е регистрирано на ваше име, то следва да подадете декларация по чл. 14 от Закон за местни данъци и такси (ЗМДТ).
В случай че собствеността на имота е на повече от едно лице, нужно е само да извършите проверка за ЕГН-тата на собствениците в системата. Ако някое от тях липсва, то отново е наложително да подадете декларация по чл. 14 от ЗМДТ. Важно е да се уточни, че имот, придобит по време на брак и без обявен режим на разделност, също се води на името на двамата съпрузи, независимо дали в официалните документи е вписано името само на единия. Именно поради тази причина, когато отидете при нотариус е необходимо имената и на двамата съпрузи да фигурират в данъчната оценка, в противен случай тя няма да бъде валидна.

Направете справка относно всички дължими данъци

За да сте сигурни, че нямате никакви задължения към държавната хазна е необходимо да направите справка дали сте платили всички данъци и такси. Изповядването на сделка, без да бъдат платени данъци за имота (данък сгради и битови отпадъци), не е невъзможна, но процедурата значително се усложнява. Това е породено вследствие от допълнителните изисквания част от продажната цена на имота да бъде определена за плащане на данъка.

Проверете за евентуални грешки

Хубаво е да проверите дали в издаденото ви удостоверение са допуснати механични грешки от данъчните служители. Проследете внимателно дали информацията от документа ви за собственост съвпада напълно с данните, вписани в удостоверението. За целта обърнете внимание на квадратурата, точния адрес на имота, както и дали присъстват сведения за наличието на прилежащи помещения като тавани и мазета.
Тук е моментът да се отбележи, че дори да има разминавания в данните, не е необходимо да заплащате за съставянето на нова данъчна оценка, тъй като сгрешената информация следва да се поправи на ръка. Разбира се, за да бъде удостоверена поправката, е важно след корекциите да бъдат поставени подписа на служителя и печат.

Проблеми с обявената цена

Изповядването на сделка на реалната пазарна цена би спестило редица проблеми и усложнения, които могат да настъпят в ситуациите, когато сделката е изповядана въз основа на данъчната оценка. В много случаи обаче страните по споразумението стигат до единодушното решение сделката да бъде вписана в нотариалния акт по данъчна оценка, тъй като по този начин могат да бъдат спестени много допълните разходи. Трябва да имате предвид, че последствията от този подход засягат както купувачите, така и продавачите. Макар и на пръв поглед да изглежда като практично решение за избягване на такси и данъци, то може да се превърне в реално законово нарушение.
Първите пет години след изповядването на сделката се смятат за най-критични и рискови за отнемане на недвижимата собственост. Затова независимо дали се намирате от страната на купувача, или на продавача, най-добре е да бъде вписана реалната пазарна цена на имота, за да бъдете напълно спокойни. Идеята за спестени от данъци и такси пари звучи доста изкушаваща, но с нея винаги сте подложени на риск сделката да бъде развалена и това до доведе до сериозни проблеми, за чието разрешаване ще изгубите много време и значително количество средства.