Кои са всички необходими документи за прехвърляне на имот?

Обновена: 18.02.2026г.

Интересувате се как се извършва прехвърлянето на имот? Прочетете, за да разберете кои са всички необходими документи, как да ги подготвите без грешки и още. 

Какво представлява прехвърлянето на имот и кога се налага? 

Процесът .по прехвърляне на недвижимо имущество изисква предварителна подготовка и задълбочени познания за имотния пазар и много често стъпките към смяна на собствеността на един имот затрудняват клиентите.  

Прехвърлянето на имот най-общо казано, е смяна на собсвеника на недвижимото имущество, като един от най-срещаните варианти е посредством покупко-продажба, но съществуват и други начини, като например: 

>>   Покупко-продажба;  

>>   Дарение; 

>>   Наследяване;  

>>   Замяна. 

Както казахме, най-често правото на собственост върху недвижим имот се прехвърля чрез сделка за покупко-продажба, според която продавачът предава на купувача правото на собственост, а придобиващият му заплаща предварително уговорената в договор парична сума. 

Основните необходими документи за прехвърляне на имот 

Прехвърлянето на имот е процедура, която е свързана с оформянето на множество документи. Независимо дали става въпрос за прехвърляне при покупко-продажба или прехвърляне между наследници и съпрузи, е необходимо да се въоръжите с търпение или да потърсите съдействието на имотен агент, за да сте спокойни, че всичко е напълно изрядно и в съответствие със закона. 

Документ за собственост 

Нотариалният акт е основният документ, с който се удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Нотариалният акт може да бъде издаден въз основа на писмени доказателства или чрез обстоятелствена проверка. Нотариусът трябва да  провери автентичността и законосъобразността на представените документи преди да премине към издаването на нотариалния акт . 

Подписването на нотариалния акт от продавача и купувача, като страни по сделката и нотариуса, в качеството си на експерт, и последващото вписване на акта в Имотния регистър е крайната точка в процеса на закупуване на недвижим имот. 

Скица на имота 

Скица на имот представлява схема на обекта с мащабиране най-често в пропорции 1:1000 или 1:500. В този документ подробно са описани и изобразени различни идентификации и измервания, като разположение спрямо терена, други обекти в съседство, пътища, площ, брой нива и други.  

Скица се изисква и при подаване на заявление за допускане до градоустройствена процедура, издаване на виза за проектиране, одобряване на инвестиционен проект, като и за всички други дейности описани в ЗУТ, свързани с недвижимия имот. 

Издава се от Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър. В София институцията се намира в кв. Павлово, ул. Мусала 1. Обикновената поръчка отнема 14 дни, а бързата поръчка за изваждане на скица е със срок от 3-4 дни, като таксата за изпълнение варира в зависимост от това дали имотът се намира в урбанизирана или неурбанизирана територия. 

Удостоверение за данъчна оценка 

Удостоверението за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс е също един от задължителните документи, които се изискват във връзка със сделки с недвижими имоти, като то е необходимо не само за покупко-продажба, а също така и за дарение, ипотекиране, жилищен кредит или рефинансирането му. 

Данъчната оценка на имот е основен инструмент, използван от държавните власти за изчисляване на размера на дължимия данък върху имота, подлежащ на продажба. Тя включва оценка на пазарната му стойност, въз основа на фактори като размер, местоположение и състояние, което оказва влияние върху годишното данъчно задължение на собственика. 

Данъчната оценка се прави с цел да подпомогне процеса по събиране на данъците, които всеки собственик на жилище трябва да заплати. Когато всички задължения са погасени, собственикът получава документ, удостоверяващ, че няма наличие на задължения към държавната хазна и може спокойно да премине към продажбата на собствеността си. 

На 03.05.2024 г. влезе в сила изменение на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, съгласно което не се извършват сделки по прехвърляне на собственост върху недвижими имоти, ако продавачите имат неплатени публични задължения. За удостоверяването на липсата на задължения се издава удостоверение по чл. 87 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс от Националната агенция за приходите. 

Удостоверение за семейно положение и наследници 

Ако осъществявате продажба като физическо лице, ще ви бъде необходимо и удостоверение за семейно положение. За целта трябва да се обърнете към Единната система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението (ЕСГРАОН). Обикновено тази процедура отнема около 7 дни. Освен това и двамата съпрузи трябва да притежават такова удостоверение, независимо от факта, че информацията е идентична. Ако имате сключен граждански брак, то към удостоверението за семейно положение трябва да приложите и оригинал и копие от удостоверението за сключен граждански брак. В случай че не сте женен/а, то трябва да уточните какво е било семейното ви положение към датата на сдобиване с жилището, което продавате. 

Как се извършва прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба? 

Каква е ролята на нотариуса в сделката? 

Законът изисква сделките, в резултат на които се придобива право на собственост върху недвижим имот да бъдат оформени в нотариална форма. 

Нотариалното производство по издаването на нотариален акт следва процедура, при която: 

>>   нотариусът проверява самоличността и дееспособността на участниците; 

>>   нотариусът проверява собствеността върху имота; 

>>   нотариусът проверява допълнителните обстоятелства; 

>>   нотариусът прочита съдържанието на нотариалния акт; 

>>   страните изписват трите си имена и се подписват под документа; 

>>   нотариусът полага подписа си върху документа. 

При проверката на самоличността на участниците, в случай че една от страните се представлява от упълномощено лице, нотариусът проверява представителната власт на съответното лице. 

Така издаденият нотариален акт се вписва в Службата по вписвания към Имотния регистър, който отговаря за актове по прехвърляне на собственост, ипотеки, възбрани и др. Нотариалният акт не се получава в деня на сключването на окончателния договор в писмена форма, последвано от нотариална заверка. Първо трябва да се финализира процедурата по вписване, която отнема няколко дни. 

Услугата за издаване на нотариалния акт се таксува според тарифа, определена от закона. Тя зависи от стойността на удостоверявания материален интерес. При недвижимите имоти таксата се изчислява въз основа на уговорената цена по сделката, а не на данъчната оценка. 

Колко струва прехвърлянето на имот чрез покупко-продажба? 

Към разходите, които трябва да вземете предвид при продажбата на имот, спадат средствата, предвидени за изготвянето на нотариален акт и прилежащите към него документи. Тази процедура се заплаща по отделна тарифа, одобрена от Министерството на правосъдието, като стойността на дължимата сума е 30 лева. 

Не забравяйте, че сделката се затваря тогава, когато и двете страни подпишат договора. Преди това всяка от страните може да размисли, да промени условията или да се откаже. След като двете страни проверят и попълнят всички документи и заплатят необходимите такси по прехвърляне на жилището се подписва окончателният договор за покупко-продажба. 

Как да подготвите всички необходими документи без грешки? 

Подготовката на необходимата документация при продажба на имот е отговорна задача и отнема много време и внимание. Внимателно прегледайте всички документи, такси и клаузи по договорите. Добре е предварително да посетите нотариус, с който да уточните всички подробности, за да реализирате сделката успешно. За този етап от сделката може да ви съдейства и вашият агент. 

Удостоверение за тежести при прехвърляне на имот – кога е задължително? 

Удостоверението за тежести е един от ключовите документи при прехвърляне на недвижим имот, тъй като дава информация дали върху имота са вписани ипотеки, възбрани, договорни или законови ограничения, както и висящи съдебни производства. Документът се издава от Агенцията по вписванията и отразява правното състояние на имота за определен период. 

Представянето на удостоверение за тежести е задължително при покупко-продажба, дарение и други разпоредителни сделки с имот, тъй като без него нотариусът не може да изповяда сделката. Най-често се изисква удостоверение за последните 10 години, но при необходимост може да бъде заявен и за по-дълъг период. 

Проверката за тежести защитава интересите на купувача и осигурява прозрачност и сигурност при сделката, като намалява риска от бъдещи правни спорове и финансови загуби. 

Какви допълнителни документи се изискват при имот с ипотека? 

Когато върху имота има вписана ипотека, към стандартния комплект документи за прехвърляне се изискват и допълнителни удостоверения, които гарантират законосъобразното приключване на сделката. На първо място е необходимо удостоверение от банката кредитор за актуалния размер на задължението и условията за неговото погасяване. 

В зависимост от договореностите между страните се представя и документ за заличаване на ипотеката или поето задължение за нейното заличаване след окончателното изплащане на кредита. В практиката често се изготвя и тристранно споразумение между продавача, купувача и банката, което урежда начина на плащане и погасяване на задължението. 

Наличието на ипотека не е пречка за прехвърляне на имота, но изисква прецизна документална подготовка и координация с кредитната институция, за да се осигури сигурност за всички страни по сделката. 

Документи при прехвърляне на имот между роднини и съсобственици 

При прехвърляне на имот между роднини или съсобственици изискванията за документи в основната си част съвпадат с тези при стандартна сделка, но в зависимост от конкретния случай могат да бъдат необходими и допълнителни удостоверения. Такива сделки най-често се осъществяват чрез дарение, покупко-продажба или доброволна делба. 

Когато страните са в роднинска връзка, може да се изискат документи, удостоверяващи родствените отношения – например удостоверение за наследници или актове за гражданско състояние. При сделки между съсобственици е важно да бъдат представени документи, доказващи правата на собственост и дяловото участие на всяка страна в имота. 

В определени случаи, особено при прехвърляне на идеални части, се изискват и декларации за липса на задължения или съгласие от останалите съсобственици, когато това е приложимо по закон. Правилната документална подготовка осигурява бързо и безпроблемно изповядване на сделката и предотвратява бъдещи правни усложнения. 

Как се проверява историята на имота преди прехвърляне? 

Преди да се извърши прехвърляне на имот е важно да се провери неговата история, за да се гарантира, че няма правни или финансови пречки за сделката. Основният източник на информация е Имотният регистър, който съдържа данни за всички вписвания – собственици, тежести, ипотеки, възбрани и съдебни ограничения. 

Допълнително могат да се изискват архивни удостоверения за предишни сделки, документи за собственост, както и удостоверения за липса на данъчни задължения към общината. Проверка на историята на имота позволява на купувача да се запознае с пълния правен статут и да избегне рискове от бъдещи спорове или претенции. 

Професионалният подход включва и консултация с нотариус или юрист, който може да анализира документите и да потвърди тяхната изрядност, осигурявайки спокойствие и сигурност за страните по сделката. 

Чести грешки при подготовка на документи и как да ги избегнем 

При прехвърляне на имот най-често срещаните грешки са непълни или остарели документи, липса на удостоверение за тежести, невярно вписани данни за собственост или несъгласие между съсобственици. Тези пропуски могат да забавят сделката или дори да я направят недействителна. 

За да се избегнат проблеми, е важно документите да бъдат проверени предварително от нотариус или юрист, да се изискват актуални удостоверения от съответните институции и да се уверите, че всички страни по сделката са съгласни и запознати с условията. Системният и внимателен подход гарантира прозрачност, сигурност и безпроблемно прехвърляне на имота.