Какво се прави при продажба на имот с ипотека? Важни стъпки и срокове?

Продажбата на имот, върху който има ипотечен кредит, изисква допълнителна подготовка и внимание към финансовите и правни задължения на продавача. Въпреки че самият процес на сделка остава подобен на продажба на имот без ипотека, наличието на задължение към банка добавя няколко ключови стъпки, които трябва да бъдат спазени, за да се осъществи сделката законово и без излишни забавяния. 

През 2026 г. правилата и процедурите за продажба на ипотечен имот остават актуални и ясно регламентирани, като ключов момент е уреждането на дълга към банката и синхронизирането на процеса със заинтересованите страни – продавач, купувач и кредитна институция. В тази статия ще разгледаме важните стъпки, документи и срокове, които всеки собственик трябва да знае, когато продава имот с ипотека, за да премине през сделката спокойно и без изненади. 

Какво означава имот с ипотека при продажба? 

Имот с ипотека при продажба е недвижим имот, върху който има наложен ипотечен договор като обезпечение за банков кредит. Това означава, че собственикът на имота все още има непогасено задължение към банката, а самият имот служи като гаранция за погасяване на кредита. Когато такъв имот се продава, ипотеката не се заличава автоматично – тя трябва да бъде уредена или прехвърлена, за да се осъществи законно изповядване на сделката пред нотариус. 

Присъствието на ипотека върху имота оказва влияние върху процеса на продажба по няколко начина. На първо място, купувачът и банката трябва да бъдат информирани за задължението, а погасяването на ипотеката често се включва като част от финансовото уреждане на сделката. В някои случаи банката може да изиска частично или пълно погасяване на кредита преди прехвърлянето на собствеността, като издаде документ за заличаване на ипотеката. 

Разбирането на това, че имотът е обременен с ипотека, е ключово за планиране на продажбата. То позволява на продавача да подготви необходимите документи, да уточни финансовите задължения и да избегне забавяния или проблеми при нотариалното прехвърляне на собствеността. С ясна представа за ипотечния ангажимент процесът на продажба може да протече гладко и сигурно както за продавача, така и за купувача. 

Възможна ли е продажба на имот с действащ ипотечен кредит? 

Продажбата на имот с действащ ипотечен кредит е възможна, но изисква координация с банката, която държи ипотеката. Съществуват два варианта за продажба на имот с ипотека. Изборът на подход зависи от това дали купувачът разполага със собствени средства или ще използва ипотечен кредит – в този случай се прибягва или до погасяване на съществуващия кредит, или до заличаване на ипотеката. 

Продажба с погасяване на ипотечния кредит при сделката 

Ако купувачът разполага със собствени средства, сумата за имота се превежда директно по сметката на кредита в съответната банка. След като сумата бъде внесена, банката е задължена в срок от три дни да подаде молба за заличаване на ипотеката. 

В случай че продажната цена надвишава дължимия остатък по кредита, разликата се превежда на сметката на продавача, след като ипотеката бъде заличена в нотариалните регистри и сделката бъде официално изповядана пред нотариус. При сключване на предварителен договор, в него задължително се записва, че към момента на сделката продавачът трябва да предостави удостоверение за заличаване на ипотеката. 

Продажба с прехвърляне или замяна на ипотеката 

Продажбата на имот с прехвърляне или замяна на ипотеката означава, че купувачът поема съществуващия кредит на продавача вместо да внася собствени средства за погасяване. За целта е необходимо съгласие от банката, която държи ипотеката, както и проверка дали купувачът отговаря на условията за поемане на кредита. 

В практиката банката издава одобрение за прехвърляне или замяна на ипотеката и се изготвя нов договор, който урежда задълженията на купувача. Сделката се извършва пред нотариус, а ипотеката остава вписана върху имота, но вече под името на новия собственик. Този вариант може да бъде по-бърз и удобен, особено ако купувачът няма достатъчно собствени средства за цялата покупка. 

Как протича предварителен договор при имот с ипотека? 

При имот с ипотека предварителният договор урежда условията на бъдещата сделка, като двете страни се ангажират с конкретни срокове и задължения. В него се посочва, че продажбата ще се извърши след погасяване или заличаване на ипотеката, както и точният размер на сумата, която ще се използва за погасяване на кредита. 

Договорът обикновено съдържа клауза, според която продавачът е длъжен да представи удостоверение от банката, че ипотеката е заличена, преди сделката да бъде изповядана пред нотариус.  

Така предварителният договор защитава интересите и на продавача, и на купувача, като определя срокове, условия за плащане и мерки при забавяне, осигурявайки плавен преход към нотариалното изповядване на сделката. 

Съдействие на банката при предварителния договор  

Банката играе ключова роля при сключването на предварителен договор за имот с ипотека, като предоставя информация за оставащия дълг и издава писмо-ангажимент с точната сума, необходима за погасяване. Това гарантира, че купувачът знае колко средства трябва да бъдат насочени към кредита и улеснява планирането на сделката. 

Освен това банката съдейства за подготовката на документите за заличаване на ипотеката, които се представят на нотариуса при изповядване на сделката. Така се гарантира, че имотът ще бъде освободен от тежести и собствеността може да бъде прехвърлена безопасно на новия собственик. 

Какво задължително трябва да бъде описано в договора? 

В договора за продажба на имот с ипотека задължително трябва да бъдат описани всички основни условия на сделката, включително продажната цена, начинът на плащане и разпределението на сумата за погасяване на кредита. Необходимо е също така да се посочи как ще бъде уредена ипотеката – дали чрез погасяване при сделката или чрез прехвърляне на кредита на купувача. 

Договорът трябва да съдържа и срокове за изпълнение на задълженията на страните, както и конкретни документи, които трябва да бъдат предоставени, като удостоверение за заличаване на ипотеката. Ако се сключва предварителен договор, е важно да се запише, че сделката ще бъде окончателна само след изпълнение на тези условия, за да се гарантира сигурността и на купувача, и на продавача. 

Как се защитава купувачът при имот с ипотека? 

Купувачът на имот с ипотека гарантира своята сигурност чрез включване на конкретни клаузи в договора, които гарантират, че собствеността ще бъде прехвърлена едва след погасяване или заличаване на ипотеката. Това включва задължението на продавача да представи удостоверение от банката, че имотът е свободен от тежести, както и условия за превеждане на средства директно по сметката на кредита. 

В случай че продажната цена надвишава оставащия дълг по ипотеката, излишъкът се изплаща на сметката на продавача. Това става едва след като ипотеката бъде заличена в нотариалните регистри и сделката бъде официално изповядана пред нотариус. Допълнителна защита е възможността да се използва „особена сметка“, в която се депозират средствата от разликата между продажната цена и дълга по ипотеката, докато сделката не бъде официално изповядана пред нотариус. Така купувачът има гаранция, че парите му няма да бъдат освободени преди изпълнението на всички задължения на продавача и заличаване на ипотеката. 

Каква е ролята на банката при сделка с ипотекиран имот? 

Банката играе ключова роля при сделка с ипотекиран имот, като гарантира, че остатъчният дълг по кредита ще бъде коректно уреден. Тя издава писмо-ангажимент с точната сума за погасяване на ипотеката и контролира превеждането на средствата, независимо дали купувачът използва собствени средства или кредит.  

Банката също така проверява платежоспособността на купувача, особено ако той ще поеме част от съществуващия кредит или ще изтегли собствен ипотечен заем, и дава одобрение за прехвърляне или замяна на ипотеката. Тя определя сроковете за издаване на документи  и оказва съдействие на нотариуса за правилното вписване на сделката и заличаване на ипотеката, като по този начин защитава интересите и на продавача, и на купувача. 

Нотариални такси и разходи при покупка на имот с ипотека 

При покупка на имот с ипотека, освен цената на имота, купувачът трябва да предвиди и нотариални такси и разходи. Те включват таксата за изповядване на сделката, държавната такса за вписване на собствеността в Имотния регистър и таксата за заличаване или вписване на ипотеката. Размерът на тези разходи се определя според стойността на имота и конкретните услуги на нотариуса. 

Освен основните такси, могат да възникнат и допълнителни разходи като удостоверения за заличаване на ипотеката, подготовка на документи от банката или откриване на „особена сметка“. Добре е купувачът да се информира предварително за всички потенциални разходи, за да планира бюджета на сделката и да избегне неприятни изненади по време на изповядването. 

Как Имотека съдейства при продажба на имот с ипотека? 

Имотните експерти на Имотека осигуряват координацията между продавач, купувач и банка. Брокерите познават добре различните аспекти, особености и важни детайли за такъв тип сделки и оказват съдействие в изготвянето на всички необходими документи за финализирането на сделката. По този начин се гарантира безопасността на сделката и спестява време и усилия на всички участващи страни.