Имоти за продажба в столицата. Какви са търсенето и предлагането?

В нашата статия можете да прочетете повече за цялостното състояние на пазара на недвижими имоти в София и за тенденциите в търсенето и предлагането.

Състояние на пазара за имоти в София след 2021

Скок в цените на имотите

Посоката на развитие на цените на недвижимите имоти е пряко свързана с много фактори. От една страна, цените се влияят пряко от търсенето и предлагането на пазара в момента. Това означава, че при голямо търсене, изпреварващо предлагането следва цените на имотите да нарастват. И обратното – в случай, че наблюдаваме значителен спад в търсенето, доближаващ нивата на предлагането, можем да очакваме постепенно намаляване на цените на предлаганите жилища. Този процес обаче зависи и от редица други икономически и финансови процеси, които влияят върху поведението на купувачи и продавачи. Такива могат да бъдат промени в политиките на банките за отпускането на ипотечни кредити, обезценяването на паричния ресурс и т.н.
В резултат от нарастващата инфлация, поскъпването на строителните материали и последиците от останалите икономически, социални и здравни процеси цените на имотите продължават да нарастват с умерени темпове. Икономическите сътресения от последните две години подтикнаха хората да се насочат основно към покупка на имот, гледайки на него като инвестиция и сигурно вложение на средствата им. Последните няколко месеца на общо поскъпване на живота в столицата допринесоха за желанието на клиентите да закупят имот. Така много хора се насочиха към инвестирането на спестяванията си в недвижимо имущество, което се явява един от най-сигурните начини за съхранение на финансите им.
Според данните на Агенция по вписванията за второто тримесечие на 2022 година, сделките с имоти се увеличават плавно. На годишна база сделките с недвижими имоти (включително офисни пространства, складови площи, жилищни имоти, магазини и терени) с нараснали с близо 27 на 100 на годишна база. Иначе казано, борят на сделките през второто тримесечие на 2022 г. е бил 9763. Година по-рано този показател е наброявал 9736 сделки. 

По-малък брой покупко-продажби

През последните месеци се отчита лек спад в търсенето на имоти за покупка. Според експертите на Имотека, този спад е в рамките на нормалното. „През юни обаче се видя значително намаляване на броя на купувачите – с 37% спрямо същия месец на миналата година. Става дума само за конкретните месеци. Затова не бих казала, че е нещо критично. През юни тази година обаче се появиха повече оферти за жилища ново строителство. На другия полюс е спадът на предлагането на стари имоти, особено в центъра на София. Може би ще трябва да изчакаме края на лятото, за да видим дали това намаляване на купувачите ще се окаже трайна тенденция.“, посочва Люба Атанасова, изпълнителен директор на Имотека.
Всъщност една от основните причини за отчитане на лек спад в интереса на купувачите са лихвите по ипотеките, които се очаква да нараснат. Съществено значение имат и цените на имотите към момента, които задържат високи нива. 

Тенденции в търсенето и предлагането на имоти в столицата

Търсенето надхвърля предлагането

Въпреки лекото отръпване на купувачи от пазара на недвижими имоти в столицата, търсенето продължава да е по-голямо от предлагането. Миграцията на хора откъм по-малките населени места към София продължава да е основният двигател на тази тенденция. Традиционно всяка година София посреща много млади хора, обучаващи се във висшите училища, намиращи се на територията на града, не липсват и такива, които избират именно големия град като място за кариерна реализация. Една част от тях се впускат в търсене на имот, който да наемат за определен период. Други обаче предприемат директни действия към инвестиция в недвижимо имущество, благодарение на факта, че могат да си позволят редовното погасяване на вноските по ипотечен кредит. Макар да се говори все по-често за предстоящото повишение на лихвите по ипотеките, една част от купувачите предпочитат да се възползват от все още ниските лихвени проценти за обслужването на заем за покупка на имот. 

Спад в коефициента на достъпност на жилища

Достъпността до жилищните имоти зависи основно от два показателя – цените на имотите и заплатите. Според последните изчисления от страна на експертите в областта, се отчита тенденция към намаляване достъпността на жилищните имоти. Все пак показателите все още са на добри нива, особено в сравнение с данните от 2008 г. Това се дължи на ръста на месечните доходи на хората, които имат ключово значение, когато става дума за достъпност на жилища.
Според последните данни на Националния статистически институт (НСИ), за последните 10 години общият брой на жилищата в страната нараства до над 100 хил. Така общият им брой достига 4 млн. Данните на НСИ показват, че жилищата в София са нараснали с малко над 12 хил. за последните 10 години, като техният брой вече надвишава 620 хил.  Отчита се обаче голяма разлика между увеличаването на броя жилищни имоти в градовете и селата. Така градските жилища отбелязват повишение с 3,6%, докато жилищата, намиращи се извън територията на градовете са нараснали само 0,8%. Тази тенденция се дължи основно на по-голямото застрояване и активното строителство на нови жилищни сгради в градовете. Интересът към селските имоти е основно към такива, които са годни за обитаване или се нуждаят от освежителен ремонт.  
Данните на НСИ показват още увеличение в общата полезна площ на жилищните имоти у нас. За последното десетилетие тя е нараснала повече от 7,8 млн. кв. м, което е ръст с 4 на 100. Така се оказва, че увеличението в общата площ е по-голямо от броя на закупените имоти. Следователно хората са се насочили към покупка на по-големи имоти, в които могат да се разполагат свободно. Увеличението се забелязва във всички типове жилищни имоти. Като най-голям ръст е отчетен при двустайните жилища (40 хил. броя), следвани от тристайните (33 хил. броя). По-конкретно данните за столицата показват увеличение с 2,8%, достигащи 43,3 млн. кв. м. Така общата полезна площ на имотите в София е достигнала 1,19 млн. кв. м.

Липса на готовност за преговори от страна на продавача

В резултат от наблюдаваното леко отръпване на някои купувачи от пазара на имотите, все повече продавачи са склонни да коригират офертите за предлаганите жилищни имоти. Водещо за купувачите ще продължат да бъдат фактори като локацията, продажната цена, както и предимствата на предлаганото жилище. 

Какви имоти се търсят най-много?

Сред най-търсените имоти продължават да бъдат едностайните и двустайните жилища. Този тип имоти са предпочитани от купувачите с инвестиционни намерения, които възнамеряват да отдават закупените имоти под наем на наематели. В резултат от няколкото пандемични години, хората промениха начина, по който живеят и работят. Водещо за тях е да разполагат с достатъчно пространство в собствения си дом, така че всеки член на семейството да се чувства комфортно. Това обуславя и все по-големия интерес към по-големите имоти – тристайни и многостайни жилища. Най-предпочитаните райони за покупка на имот в столицата продължават да бъдат централните, източните и южните райони на града. Това са предимно кварталите Манастирски ливади, Малинова долина, Бояна, Лозенец, Младост и други. Немалко предложения за покупка жилище, включително и оферти „на зелено“ има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и квартал Витоша.