Съвети за продажба на имот през зимата

Планирате продажба на имот през зимата? Вижте нужните документи, данъци и такси, как да се подготвите и кога е най-добре да сключите сделка. 

Продажба на имот през зимата – добра идея ли е? 

Продажбата на имот през зимата често се възприема като предизвикателство, но всъщност може да бъде добра идея при правилен подход. В този период конкуренцията на пазара обикновено е по-ниска, тъй като много собственици изчакват по-топлите месеци, за да предложат имота си. Това означава, че добре подготвен имот може да привлече сериозни и мотивирани купувачи. 

Зимата често привлича купувачи, които търсят бърза сделка, например хора, които се преместват по работа или студенти, които се нуждаят от жилище за началото на учебната година. Освен това продажбата през зимата позволява да се демонстрира удобство и комфорт на имота в по-студени условия, като отопление, изолация и атмосфера, което може да бъде предимство при взимането на решение от страна на купувача. 

Ключът към успешната продажба през зимата е правилната подготовка на имота и стратегията за маркетинг – добре осветени помещения, топъл и приветлив интериор и професионални снимки могат значително да увеличат шансовете за успешна сделка, дори в студения сезон. 

Как да подготвим имота за продажба през зимата 2026 г. 

Подготовката на имота за продажба през зимата изисква специално внимание, за да се представи той в най-добрата светлина и да привлече потенциални купувачи. Първата стъпка е да се осигури топла и уютна атмосфера – работещо отопление, чисти прозорци, подходящо осветление и приветлива обстановка създават комфорт, който впечатлява посетителите. 

Подобрения, които повишават стойността 

Преди продажба на имот, особено през зимата, е важно да се направят разумни подобрения, които повишават неговата пазарна стойност и го правят по-привлекателен за купувачите. Не е необходимо да се извършват мащабни ремонти – често малките и добре подбрани обновявания имат най-силен ефект. 

На първо място стои енергийната ефективност – подмяната на остаряла дограма, поставянето на изолация или инсталирането на икономично отопление правят имота по-топъл, по-комфортен и по-изгоден за поддръжка. Това е особено важно през зимния сезон, когато купувачите обръщат внимание на разходите за отопление. 

Друг важен аспект са естетическите подобрения – нов слой боя в неутрални тонове, модерно осветление, обновена кухня или баня могат да променят цялостното възприятие за жилището и да му придадат свеж, съвременен облик. Чистите линии и подредените пространства създават усещане за уют и качество. 

Не бива да се подценява и външното оформление – добре осветен вход, подреден двор или балкон, както и поддържана фасада влияят силно на първото впечатление на купувачите. 

В обобщение, подобренията, които повишават стойността на имота, са тези, които комбинират практичност, естетика и енергийна ефективност. Те не само увеличават продажната цена, но и съкращават времето, необходимо за успешна сделка, като правят имота конкурентоспособен дори в зимните месеци. 

Как да направим имота по-привлекателен при огледи 

Както вече казахме, първото впечатление е решаващо при продажбата на имот, особено през зимата, когато светлината е по-слаба, а времето – по-неблагоприятно. За да изглежда имотът по-привлекателен при огледи, е важно да се създаде топла, уютна и приветлива атмосфера, която позволява на потенциалните купувачи да се почувстват „у дома“. 

На първо място стои осветлението – добре осветените помещения изглеждат по-просторни и гостоприемни. Завесите трябва да бъдат отворени, а изкуственото осветление – достатъчно ярко и топло. Температурата в жилището също има значение – топлият и комфортен дом подсъзнателно създава положителна емоция у купувачите. 

Подредеността и чистотата са ключови – излишните вещи и лични предмети трябва да бъдат премахнати, за да се осигури усещане за простор и възможност купувачът да си представи как би изглеждал животът му в това пространство. Нежни декоративни елементи като цветя, ароматни свещи или малки текстилни акценти могат да придадат завършен и уютен облик. 

Не бива да се подценява и външният изглед на имота – чист вход, подредено стълбище или добре осветена фасада са дребни детайли, които често накланят везните в полза на успешна продажба. 

Когато всеки елемент е внимателно обмислен – от светлината и топлината до аромата и подредбата – имотът оставя силно положително впечатление, което увеличава вероятността за по-бърза и изгодна сделка. 

Как да използваме сезона в своя полза 

Зимата дава възможност да се подчертаят качествата на имота, които през другите сезони не са толкова очевидни – ефективното отопление, добрата изолация, топлинният комфорт и липсата на влага. Купувачите, които посещават имота в студено време и усещат уют и топлина, често се убеждават по-лесно в неговата стойност и качество. 

Освен това зимният сезон създава възможност да се постигне емоционално въздействие – с подходящо осветление, аромати, свещи и зимна декорация може да се създаде приятна и домашна атмосфера, която предразполага купувачите. Такива детайли им помагат да си представят бъдещето си в този дом, което увеличава вероятността за сключване на сделка. 

И не на последно място, през зимата купувачите, които търсят имот, обикновено са по-мотивирани и готови за покупка, което означава по-малко губене на време с несериозни огледи и по-бърз процес на договаряне. 

Необходими документи за продажба на имот пред нотариус 

При финализиране на сделката пред нотариус, продавачът трябва да представи пълен набор от удостоверения и правни документи, които доказват собствеността и състоянието на имота. 

На първо място стои нотариалният акт или друг документ за собственост, който потвърждава правото на притежание. Задължително е и удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено от общината по местонахождение на имота, тъй като сделката не може да бъде извършена без него. 

Необходим е и скица или схема на имота, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и удостоверение за липса на тежести, което доказва, че имотът не е обременен с ипотеки или съдебни спорове. В случай че продавачът е женен, се изисква декларация за семейно положение, а при съсобственост – нотариално заверено съгласие от всички собственици. 

Подготвянето на всички документи предварително гарантира по-бърз и сигурен процес на продажба, избягва забавяния и осигурява прозрачност както за продавача, така и за купувача. Затова е препоръчително преди сделката да се направи консултация с нотариус или опитен брокер, който да провери пълнотата и валидността на документацията. 

Колко струва прехвърлянето на имот чрез покупко-продажбаж 

В повечето случаи общите разходи за прехвърляне възлизат на около 3% до 5% от стойността на имота. Страните могат да се договорят кой поема съответните такси, но традиционно данъкът за прехвърляне се заплаща от купувача, а част от нотариалните разноски – от продавача. 

Затова при планиране на сделка е добре да се направи точна калкулация на всички разходи предварително, за да няма изненади в деня на изповядването. Консултацията с нотариус или професионален брокер е препоръчителна, тъй като те могат да изчислят точната стойност според конкретния имот и местоположение. 

Данъци и такси при продажба на имот 

Основните разходи включват: 

>>   Нотариална такса, която се определя по тарифа на Нотариалната камара и обикновено е между 0.1% и 1.5% от стойността на сделката. 

>>   Такса за вписване в Имотния регистър, която е фиксирана – 0.1% от продажната цена или данъчната оценка. 

>>   Местен данък за прехвърляне на собственост, който се заплаща в общината, където се намира имотът, и обикновено е между 2% и 3% според местните наредби. 

Освен тези задължителни разходи, могат да възникнат и допълнителни такси, като разходи за издаване на скица, удостоверения за липса на тежести, енергиен сертификат или услуги на брокер. 

Данък печалба при продажба на имот 

При продажба на недвижим имот в България може да възникне задължение за плащане на данък върху печалбата, ако са изпълнени определени условия. Този данък се дължи само когато продажбата носи реална печалба за продавача – тоест, когато продажната цена е по-висока от покупната, а имотът не отговаря на условията за освобождаване от данъчно облагане. 

Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), не се дължи данък, ако: 

>>   продавачът е притежавал имота повече от 3 години, и това е единственото му жилище; 

>>   или ако продавачът е притежавал повече от един имот, но го е държал повече от 5 години преди продажбата. 

Във всички останали случаи, когато тези срокове не са спазени, се дължи данък печалба в размер на 10% върху реализираната печалба. Тя се изчислява като разлика между продажната цена и документално доказаните разходи за придобиване (например покупна цена, такси, ремонти с фактури и др.). 

Важно е да се знае, че този доход се декларира в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година, а плащането на данъка се извършва в същия срок. 

В случай че сделката е свързана с дарен или наследен имот, правилата могат да варират – например при наследени имоти, обикновено не се дължи данък печалба, тъй като те се считат за придобити безвъзмездно. 

Кога се дължи ДДС при продажба от физическо лице 

Обикновено физическите лица не дължат ДДС при продажба на имот, но има определени случаи, в които това задължение възниква по закон. Основното правило е, че еднократната продажба на лично жилище или имот, който не е придобит с цел търговска дейност, не подлежи на облагане с ДДС. 

ДДС се дължи тогава, когато физическото лице извършва търговска дейност с имоти, тоест когато продажбите са системни и се извършват с цел печалба. Например, ако дадено лице купува, строи или ремонтира имоти с намерение да ги препродава, то може да бъде третирано от НАП като лице, упражняващо независима икономическа дейност. В този случай лицето подлежи на задължителна регистрация по ДДС, ако оборотът му за последните 12 месеца надвишава 100 000 лв. 

ДДС се начислява и при продажба на новопостроени имоти, когато те са продадени преди изтичането на 60 месеца (5 години) от издаването на разрешението за ползване. Това важи дори и ако продавачът е физическо лице, но имотът е част от ново строителство, предназначено за продажба. 

Важно е да се отбележи, че земя и стари сгради (над 5 години) обикновено са освободени от ДДС, освен ако сделката не е част от търговска дейност. 

Предварителен договор за покупко-продажба – защо е задължителен етап 

Предварителният договор е един от най-важните етапи в процеса на покупко-продажба на имот. Той представлява правно обвързващо споразумение между купувача и продавача, с което двете страни поемат конкретни ангажименти преди финализиране на сделката пред нотариус. Макар сам по себе си да не прехвърля собствеността, този договор служи като гаранция, че страните ще изпълнят договорените условия. 

Основната цел на предварителния договор е да фиксира параметрите на бъдещата сделка – продажната цена, сроковете за плащане, датата на нотариалното изповядване, състоянието на имота и други важни клаузи. Обикновено при подписването му купувачът заплаща капаро или задатък, който осигурява сериозността на намерението за покупка. 

Този документ защитава и двете страни – купувачът има гаранция, че имотът няма да бъде продаден на трето лице, а продавачът – че купувачът ще спази уговорените финансови условия. При нарушение на договора, неизправната страна може да дължи обезщетение или неустойка, предвидена в клаузите на споразумението. 

Предварителният договор е особено важен, когато имотът е на етап строеж, тъй като тогава купувачът поема определен риск и трябва да разполага с правна сигурност относно условията на сделката. 

За да има пълна юридическа стойност, договорът трябва да бъде изготвен внимателно и професионално, като се включат всички ключови детайли – идентификация на имота, права и задължения на страните, условия за разваляне и начин на уреждане на спорове. Затова се препоръчва документът да бъде подготвен от юрист или брокер с опит в недвижимите имоти, който да гарантира, че интересите и на двете страни са защитени.