пазара на недвижимите имоти в България
04.08.2021 г.

Има ли балон на пазара на недвижимите имоти в България?

Ако планирате да си купите жилище или просто се интересувате от света на недвижимите имоти, е важно да сте в крак с пазарните тенденции. За да разберете какво всъщност представлява балонът на пазара на имоти, кои са обстоятелствата, които влияят на неговото сформиране, както и в каква фаза се намираме в момента, прочетете повече в следващите редове.

Какво представляват балоните на пазара?

Същност на имотния балон

За същността на имотния балон са създадени множество дефиниции, с помощта на които се описва спецификата на този икономически процес. Преди всичко е важно да знаете, че т.нар. имотен балон се отличава с бързо покачване на цените на недвижимите имущества, докато те достигнат до неустойчиви нива, спрямо доходите на населението и/или други фактори от икономическо значение. Поскъпването на жилищата може да бъде в резултат както на повишено търсене, така и на спекулация. Красноречив пример за спекулация са случаите, при които сред потребителите започва да набира популярност мнението, че цените на имотите могат да се движат единствено и само в посока нагоре, което в резултат подклажда неразумно потребителско търсене. Друга възможна хипотеза за възникването на имотен балон се състои в свръхпредлагането на ипотечно финансиране. Етапът на „пукване“ се случва в момента, когато цените на имотите достигнат своя връх, след което започва фаза на спад, провокирана от понижение в търсенето.

Как се образува балона?

Важно е да знаете, че влияние върху процесите на пазара на недвижими имоти оказват всички участници в него, в това число както купувачите и продавачите, така и строителните предприемачи. В зависимост от тяхното поведение се задава и посоката на развитие на сектора. Отношение също така имат и демографските особености, които биха могли да се проявят под формата на вътрешна миграция, насочена към големите градове в страната. Този процес рефлектира пряко върху образуването на балон, тъй като ръстът на населението в конкретни райони обуславя и по-активното търсене на имоти, което води до повишаване на цените. Друг фактор от сериозно значение е надпреварата между банковите институции в предлагането на благоприятни условия за отпускане на жилищни кредити, както и ниските лихви по тяхното обслужване.
В никакъв случай не бива да подценявате ролята на политическата обстановка, аспектите от социално значение, както и функцията на медиите при създаването и отразяването на обществените нагласи. Финансовата култура на потребителите е от значение, поради факта, че действията на хората, обмислящи покупка на имот, се отразява пряко върху цялостната пазарна обстановка. В много случаи купувачите могат да се подведат от общото настроение, че моментът е благоприятен за покупка, щом всички предприемат действия в тази насока. Преди да разгледаме в подробности факторите, които стоят в основата на сформирането на имотен балон, ще проследим последните явления от света на имотите в един кратък анализ на пазара.

Анализ на пазара на недвижимите имоти в България

В последните 10 години имотите са най-предпочитаната инвестиция

Спукването на имотния балон през 2008 г. доведе до сриване на пазара на имоти. Последствията от това останаха налице за много дълъг период от време, като намериха проявление в много различни аспекти. Така например почти се заличи разликата между ново и старо строителство, а поне до 2014 година сделките „на зелено“ липсваха като възможност пред купувачите. За това повлия както предпазливостта на хората, търсещи жилище, така и бдителността на банковите институции, които избягваха да отпускат ипотечни заеми за имоти без Акт 16. Що се отнася до цените, те потръгнаха в посока на плавен ръст, но темпът на поскъпване не остана равномерен. Обяснение за това откриваме в новото деление на пазара. Купувачите спряха да разграничават имотите по критерия ново/старо строителство, но за сметка на това започнаха да фокусират вниманието си върху локацията – колко далеч е разположено жилището от работно им място, има ли в близост подходящи условия за паркиране и каква е социалната инфраструктура в квартала.
Тенденцията към масово саниране на жилищните сгради сегментира сходни по параметри (пр. квадратура, строителство, квартал) жилища, което доведе до поскъпване на апартаментите в реновираните блокове, поради засиления интерес към тях.

В каква фаза е в момента пазара?

Към настоящия момент не се очакват сериозни изменения на пазара в каквато и да било посока. Очаква се жилищният пазар да отбележи силна година, тъй като липсва добра алтернатива за вложение на средства, което поддържа високия интерес към инвестицията в имот. Разбира се, трудно е да се направи прогноза в дългосрочен план, тъй като отношение към пазара на имоти имат фактори както от местната, така и от глобалната икономика.

Фактори, които влияят на пазара

Надуване на цените

Важно е да знаете, че поскъпването на имотите само по себе си не бива да бъде възприемано като задължителен показател, предвещаващ възникването на имотен балон. Така например ако се намираме в период на икономически подем, търсенето на жилища е активно и налице има умерена инфлация, е напълно нормално цената на стоките да се покачва. От ключово значение обаче остава с какви темпове това се случва. Имайте предвид обаче, че усещането за по-забързан темп за поскъпване може да бъде концентриран и само в конкретна градска зона или сегмент, без това да обхваща цялостно пазара на имоти. Обикновено такива примери откриваме при имотите в най-търсените квартали на големите градове, както и в райони, при които предлагането е ограничено, за сметка на засиления интерес на купувачите.

Свръхпредлагане на ипотечно финансиране

Понижаването на критериите за отпускане на ипотеки прави кредитите достъпни за клиенти с по-висок кредитен риск или с недостатъчни доходи, което може да наруши стабилността на банковия сектор. Това е особено валидно в случаите, когато се отпускат кредити за 100% от стойността на сделката, както и за надценени имоти. Тук е моментът да се отбележи, че за финансовата достъпност на имотите сериозно отношение има и лихвената политика на банките, като в България тя зависи от Европейската централна банка. Ниските лихвени нива са предпоставка за повишаване на цените, тъй като достъпността до кредитните продукти е улеснено. Респективно при покачване на лихвите по кредитите, цените биха се задържали, като може да се отчете и понижение.

Недостиг на имоти

С оглед принципа на пазарната икономика, недостигът на определен вид стоки води до покачване на тяхната цена. Следователно колкото по-активно е търсенето, толкова повече се оскъпява стоката. Именно поради това, когато на лице имаме свръхтърсене, но предлагането е ограничено, опасността от изкуствено повишение на цените е много вероятно. Обикновено на пазара на имоти този тип поведение на купувачите е породено вследствие на външни фактори. Към момента обаче не се наблюдават подобни тенденции, тъй като активното жилищно строителство успява да уравновеси сериозния интерес към новопостроени недвижими имоти.

Бъдещи прогнози за пазара на имоти

COVID пандемията cъщo стана предпоставка за възникването на нови тенденции, кoитo допринесоха към ceгмeнтирaнето на жилищния пaзaр. Това със сигурност ще се превърне в основания за промяна в цeните. В последно време се наблюдава отявлен интерес към покупкaта нa жилище от страна на пo-млaди хoрa. Те избягвaт цeнтрaлнитe грaдcки чacти, като насочват търсенето си към по-благоприятна и спокойна cрeдa, кaквaтo може да бъде открита в нoвoвъзникващите квaртaли и районите в непосредствена близост до големите градове.