Какви данъци дължите на дохода от наем на имот?
10.05.2021 г.

Какви данъци трябва да плащате на дохода от наем на имот?

Всичко, което трябва да знаете за данъците на имот

Ако притежавате имот, който сте отдали под наем, е от изключително значение да сте детайлно запознати с това какви данъци е необходимо да платите, как се определя техния размер и какви са сроковете и процедурите, с които трябва да се съобразите, за да избегнете финансови санкции. Останете с нас, за да научите повече за данъците върху недвижимите имоти под наем.

Кой плаща данъка - наемател или наемодател?

В случай че притежавате имот, който отдавате под наем, е важно да знаете, че плащанията на наемните вноски се считат за реализиран доход, който съответно се облага с данък недвижими имоти. Отговорността за неговото заплащане носи наемодателят, който получава дохода, а не наемателят, който го изплаща. Съгласно принципа на действие, приложим при изплащането на други доходи от трудови и извънтрудови правоотношения, данъкът се начислява и удържа от тези, които изплащат доходите, а не от физическите лица, които ги получават. Тези разлики стават предпоставка за създаването на лъжовно впечатление, че и доходите от наем се облагат от тези, които ги изплащат. Затова е важно да знаете, че всъщност наемодателят е този, който се задължава да покрива данъка за имот и да подава годишната данъчна декларация за облагане на физически лица (образец 2001).  

Наемодателите-физически лица, които отдават недвижим имот под наем на други физически лица, са задължени да подават и тримесечни декларации за облагане с авансов данък (декларация образец  4001). Подаването на тези декларации се случва на три етапа: до края на април – за първото тримесечие, до края на юли – за второто и до края на октомври – за третото тримесечие от годината. За последното четвърто тримесечие не се подава декларация за облагане с авансов данък. Тяхното облагане става с окончателен данък чрез подаването на годишна данъчна декларация от местното физическо лице, което ги е получило. Самите авансови вноски, които физическите лица, отдаващи имот под наем на други физически лица, се превеждат по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателя.

Така нареченият авансов данък за дохода от наем се внася до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. За да внесем повече яснота ще си послужим с пример. Така например данъкът за доход, който е получен през първото тримесечие, трябва да се внесе до 15 април на текущата данъчна година. Данъкът за доход от наем от второто тримесечие, трябва да бъде внесен до 15 юли, а данъкът за третото тримесечие – до 15 октомври. Важно е да се отбележи, че за четвъртото тримесечие не се дължат авансови вноски. Тук е моментът да се отбележи, че данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация се внася по сметката на НАП. Срокът за това е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината, в която са получени доходите.

Ако имате фирма и чрез нея давате имот под наем 

В случай че притежавате фирма и отдавате имота си под наем чрез нея, то механизмът на действие се различава от вече споменатия. Принципът предвижда доходът от наем да се отчете като част от приходите на фирмата, което се осъществява срещу документ фактура. Трябва да имате предвид, че ако имате регистрация по ДДС, съответно начислявате и него върху стойността. В резултат сумата ще бъде включена  във формирането на база за изчисляване на корпоративния данък в края на годината.

Подаване на декларация за дължими данъци по член 55

Подаването на декларация за дължими данъци по член 55 от ЗДДФЛ се осъществява само от физически лица, в случаите когато са задължени сами да определят и внасят данъка за придобити доходи. Според сроковете декларацията трябва да се подаде за всяко тримесечие до края на първия месец, следващ тримесечието на придобиване на дохода, като имате задължение и за внасянето на самия данък. За да получите повече яснота, отново ще си послужим с пример – ако имате изплатен наем от януари трябва да подадете декларация до края на март и да внесете данъка до края на месец април. Трябва да знаете, че тримесечията се броят от началото на календарната година, което в България съвпада с рамките на финансовата година. Добре е да знаете, че данък се изплаща само върху реално изплатени доходи.

Колко често се подава декларацията?

Данъчната декларация за облагане на доходи се подава веднъж годишно до 30 април на годината, следваща годината на получаване на доходите от наем. Важно е да се отбележи, че Законът дава право на наемодателите да намалят облагаемия си доход с 10% разходи, като за целта не се изискват конкретни документи или доказателства, че тези разходи в действителност са осъществени.

Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице

В случай че наемателят е фирма/предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на авансовия данък се определя и се удържа от наемателя при изплащането на наема. При такива ситуация наемателят издава набор от документи за удостоверяване на обстоятелствата – служебна бележка и сметка за изплатени суми по образци. Важно е да знаете, че след въведените през 2013 година промени на физическите лица, отдаващи имот под наем на предприятия и самоосигуряващи се лица се издава само една служебна бележка, а не при всяко изплащане на наем (което е било установената практика до края на 2012 г.). Това означава, че наемодателят ще приложи към годишната данъчна декларация само една служебна бележка за получен доход от наем, който му е изплатен от конкретното предприятие или самоосигуряващо се лице.

Какъв е размерът на данъка?

Разбира се, въпросът „Какъв е размерът на данъка?“ е от изключителна важност и вълнува всеки наемодател. Именно затова ще пристъпим веднага към неговия отговор. Размерът на данъка е 10%, като базата за сформиране е брутната сума по договора, която обаче намаляваме с 10% нормативно признати разходи (изключение от правилото е наемът на имущество, което е в режим на етажна собственост). За да влезем в по-голяма конкретика и да изясним в детайли принципа, ще приведем практически пример. Ако наемът е 200 лева на месец, от тях приспадаме 10% нормативно признати разходи, т.е. 20 лева, като остатъкът е 180 лева. Облагаме тези 180 лева с 10% данък, като в резултат получаваме 18 лева данък за всеки месец.

Възможни облекчения от данъка

Полезно е да знаете, че имате право да се възползвате от данъчни облекчения при подаването на годишна данъчна декларация по електронен път. По този начин може да си спестите 5 на сто отстъпка от данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация, но сумата не може да бъде по-голяма от 500 лева. Същевременно с това обаче е необходимо да отговаряте и на няколко условия:

  1. Да сте подали годишна данъчна декларация  по електронен път в срок до 31 март на следващата година;
  2. Да нямате подлежащи на принудително изпълнение публични задължения към момента на подаване на декларацията;
  3. Да сте внесли данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация до 31 март на следващата година.