необходими документи при продажба на имот
03.05.2021 г.

Всички необходими документи при продажба на имот

В случай че планирате да се разделите с вашия имот е важно предварително да се запознаете с необходимите документи за продажба. Разберете кои са те, както и в какви срокове можете да очаквате да се сдобиете с тях.

Каква документация ви е нужна, когато продавате апартамента си?

Документ за самоличност

Сред задължителните документи при продажбата на имот са документите, удостоверяващи самоличността на участниците в сделката (пр. лична карта).

Документ за собственост на имота

За продажбата на апартамент е необходимо продавачът да представи документ за собственост на имота. Посредством него той удостоверява правото си на собственост върху недвижимото имущество. За целта се изисква да представи последния документ за собственост, а заедно с него и предходните нотариални актове. Те служат, за да се проследи историята на имота, както и да се докаже, че правата на продавача са валидно възникнали.
Най-често собствеността на продавача се удостоверява със следните документи:
> Нотариален акт, който е вписан в Агенцията по вписванията. Той може да бъде: нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен акт и други;
> Крепостен акт, към който има записка за вписването му;
> Саморъчно или нотариално заверено завещание;
> Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
> Договор за продажба на държавни или общински имоти, сключен по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост. В случай че договорите са сключени след 01.06.1996 г. те следва да бъдат вписани в Службата по вписванията;
> Съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен;

Удостоверение за избран режим на имуществени отношения

Удостоверението за избран режим на имуществени отношения се издава от Агенцията по вписванията. От неговото съдържание следва да се установи дали съпрузите-продавачи са избрали режим на имуществени отношение помежду си. В случай че имотът е придобит по време на брак, той се води съпружеска имуществена общност (СИО). Според Семейния кодекс съществуват три режима на имуществени отношения. Те могат да бъдат: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим.

Удостоверение за данъчна оценка

Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответна данъчна служба по местонахождение на имота. Срокът за издаване на удостоверението е между 3 и 14 дни. Важно е да знаете, че удостоверенията издадени до 30 юни на текущата година са валидни до тази дата, съответно тези, които са издадени след 30 юни важат до края на текущата година (съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК). Също така трябва да имате предвид, че в данъчната оценка адресът на имота трябва да отговаря на адреса на имота, вписан в нотариалния акт. В случай че е налице разминаване, което може да е породено например вследствие на преименуване на улица, е необходимо от общината по местонахождение на имота да бъде издадено удостоверение за административен адрес.  
В съдържанието на данъчната оценка трябва да бъдат включени всички съсобственици на имота. Важно е условие е те да нямат непогасени задължения, отнасящи се към имота (например: неплатени такси за смет или данъци). Имайте предвид, че тази информация трябва да бъде вписана в удостоверението.

Удостоверение за семейно положение

Ако продавачът е физическо лице, сред задължителната документация, която трябва да представи, е и удостоверението за семейно положение. За да ви бъде издадено удостоверение за семейно положение е необходимо да се обърнете към ЕСГРАОН (Единна система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението), най-често в сградата на общината по постоянен адрес на собственика на имота. Срокът за издаване варира между 1 и 7 дни. Важно е да се отбележи, че всеки от съпрузите трябва да разполага с удостоверение, независимо че информацията в него е идентична. В случай че вие, в ролята си на продавач, сте разведен или вдовец, трябва да знаете, че в удостоверението е задължително да бъде вписано какво е било семейното ви положение към датата на придобиване на недвижимия имот.

Удостоверение за сключен граждански брак

Трябва да имате предвид, че ако сте семеен се изисква да представите удостоверение за сключен граждански брак, като към документа приложите и негово копие.

Съдебно решение за развод

Ако продавачът/продавачите е разведен, трябва да бъде приложено съдебно решение за прекратяване на брака с развод. Имайте предвид, че в случай че имотът не е придобит по време на брак, той не се причислява към семейната имуществена общност (СИО). Въпреки това, ако съпругът/съпругата е регистриран там, е необходимо да бъде попълнена декларация за съгласие за продажба (съгласно чл. 26 от СК). Същата процедура се прилага и за имоти, които са придобити по наследство, дарение и други, които не спадат към СИО. 

Скица на имота

Скицата на имота се издава от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК). За районите, в които няма влязла в сила кадастрална карта, скицата за имот се издава от техническата служба на общината по местонахождение на имота. Може да получите скицата в рамките на три работни дни, като за услугата е нужно да се заплатят 40 лева, или в срок от 7 работни дни, цената за което е 20 лева.

Други видове документи
 

Удостоверение за наследници
В случай че имотът е придобит по наследство, е необходимо да се представи удостоверение за наследници. За да ви бъде издадено такова, трябва да се обърнете към общината, района или кметството по последен постоянен адрес на починалото лице.
Удостоверение за тежести
Тежестите представляват права на различни от собственика лица върху имота. Правата могат да бъдат противопоставени на интересите на купувача, поради тази причина често пред продавачите е поставено изрично изискване да представят удостоверение за тежести. Неговата цел е да послужи като справка, която да удостовери, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. Удостоверението се издава от Агенцията по вписванията. Периодът, който трябва да обхване проверката е най-малко 10 години назад.
Пълномощно
Важно е да знаете, че може да продадете имота си от разстояние, т.е. без реално да присъствате на сделката. За целта обаче се нуждаете от нотариално заверено пълномощно за продажба на недвижим имот. Тук е моментът да отбележим, че не само съдържанието, но и подписът към него трябва да бъде нотариално заверен. Важно е  пълномощното да бъде описан имотът така, както е представен в документа за собственост. Освен пълномощното се изисква да заверите и декларация, че не дължите местни данъци и такси. Желателно е пълномощното, което ще изготвите, да бъде възможно най-изчерпателно и детайлно, за да може упълномощеното от вас лице да защити интересите ви в преговорите и безпроблемно да ви представлява пред органите на властта. Те отговарят за издаването на документи, изисквани за сключване на сделката за продажба, поради което е добре в пълномощното органите на властта да бъдат конкретно посочени. Това би ви гарантирало по-голямо спокойствие и сигурност, че няма да възникнат затруднения в процеса по сдобиване с необходимата документация.

Продажба на имот с ексклузивен договор

Сключването на ексклузивен договор позволява на продавача да предостави правата за продажбата на имота върху конкретна агенция и съответно в ръцете на брокер на недвижими имоти. Този подход ще редуцира значително времето за подготовка на сделката и ще улесни процеса по сдобиване с необходимата документация. Поради това не се колебайте да се обърнете към агентите на Имотека, които ще ви дадат ценни напътствия, за да сключите безпроблемна и изгодна за вас сделка.