ипотечен кредит
18.02.2021 г.

Какво трябва да знаем за ипотечния кредит и неговите условия?

Всичко, което трябва да знаем за ипотеката

Ако обмисляте да направите ипотека на даден имот, е от ключово значение да сте наясно какъв е механизмът, по който работят този вид кредити. За да научите в конкретика какво представляват ипотечните кредити, кои са някои от основните изисквания към кредитоискателите, както и какви са обикновено условията по тях, продължете да четете.

Какво е ипотечен кредит?

В същността си ипотечният кредит представлява заем, който се обезпечава посредством недвижимо имущество. В повечето случаи неговото предназначение е предвидено за покупката на недвижим имот. Въпреки това съществуват и други подбуди, които обуславят осъществяването на ипотека. Те могат да бъдат продиктувани от необходимостта от осигуряване на финансови средства за подкрепа на търговската дейност на дружество или да бъдат с инвестиционна цел – вложение в оборудване, съоръжения или активи.

Сумите, отпускани за този тип кредити, са в голям размер, което налага периодът на изплащането да бъде със сериозна продължителност – до 35 години. Именно поради тази причина е от особено значение подробно да се запознаете с условията, спецификите и особеностите на ипотечните кредити, както и да обмислите възможностите си за безпроблемното покриване на месечните вноски. Това ще ви помогне да вземете правилно решение, което освен това ще бъде финансово обосновано.


Сравнете различните предложения

Важно е да знаете, че в зависимост от предназначението на ипотеката и това дали банката ще следи по какъв начин усвоявате отпуснатата сума, съществуват два типа ипотечни кредити:

Целеви ипотечен кредит – за неговото отпускане банката предварително изисква информация за конкретното предназначение на средствата. Този тип ипотечни кредити се използват за: покупка или строеж на недвижим имот, ремонт или довършителни дейности по недвижим имот, както и с цел обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит;

Нецелеви ипотечен кредит – представлява потребителски кредит, като особеното при него е, че е обезпечен с недвижимо имущество. За разлика от целевия кредит, при нецелевия банката не съблюдава за какво се употребява отпусната сума. Важно е да знаете, че лихвите и условията на нецелевите кредити обичайно са по-високи от тези на целевите ипотечни кредити. Поради наличието на обезпечение обаче нецелевите кредити имат по-благоприятни условия за кредитоискателите от тези, които бихте получили при класическите необезпечени потребителски заеми.

Според вида обезпечение, ипотечните кредити се делят на два вида:
- Жилищен кредит – при него ипотекираният имот е същият, за чието придобиване се отпуска заемът;
- Ипотечен кредит – във всички останали случаи


Равнопоставени отношения с банката

Независимо, че вие от позицията на кредитоискател търсите услугите на банковата институция, във взаимоотношенията ви с нея трябва да бъдете равнопоставени. Това означава да имате правото да изисквате такова споразумение, което реално да отговаря на потребностите ви. Това предполага размерът на кредита, лихвата, сроковете и методите за погасяване да са съобразени с вашите лични изисквания, вместо да бъдете изправени пред задължението да се съгласите с готовия банков продукт, който повсеместно се предлага на клиентите. Освен това може да изисквате от банката да ви предостави нужната информация, на база на която да направите сравнение между различните оферти. По този начин ще съумеете да се запознаете с всички детайли, да обмислите кои са най-добрите за вас възможности и да направите информиран избор


Сделката трябва да се удостовери от нотариус

Важно е да знаете, че е необходимо ипотеката да бъде учредена в нотариална форма. Това означава, че сделката задължително трябва да бъде изповядвана и удостоверена от нотариус.


Проверете дали лихвата е фиксирана

Един от съществено важните фактори, които трябва да вземете предвид при избора и кандидатстването за ипотечен кредит, е видът на лихвата, като тя може да бъде фиксирана или плаваща. Добре е да се отбележи, че макар през по-голямата част фиксираната лихва да е по-висока от плаващата, тя има предимството, че носи сигурност на кредитополучателя. Така например при внезапно покачване на лихвите, ако лихвата по вашия ипотечен кредит е фиксирана, бихте могли да си спестите финансови сътресения и стресови ситуации. Важно е да знаете, че фиксираната лихва се дефинира за конкретен срок от кредита, най-често за период до 10 години, тъй като движението на пазара в дългосрочен план е трудно прогнозируемо.

В ролята на кредитополучатели е необходимо да сте наясно, че в зависимост от вашия профил и политиките на конкретните банкови институции, бихте получили различни предложения и условия. Обичайната практика обаче е банките да финансират между 80 и 85% от цената на имота, като за покриването на останалата част се предвижда т.нар. самоучастие. Затова е необходимо да прецените добре бюджета, с който разполагате. Въпреки това, ако нямате възможност да финансирате самостоятелно останалата част от сумата, е добре да знаете, че някои банки допускат възможността за изтеглянето и на потребителски кредит, чрез който да се покрие останалата част от сумата.


Информирайте се за срока 

След като ви бъде изготвена оферта за ипотечен кредит, трябва да знаете, че по закон ви се полагат най-малко 7 дни, за да обмислите предложението и да вземете решение. Желателно е подготовката и формалностите около изтеглянето на кредита и договарянето с продавача да вървят паралелно. По този начин ще избегнете евентуалното възникване на разминавания в поставените срокове – както тези от страна на банката, така и тези, предвидени от продавача. Имайте предвид, че за издаването на някои документи, нужни за отпускането на кредита, се изисква време, което може забави процеса. Поради това е препоръчително сключването на предварителен договор да бъде със срок от около 45 дни, което да ви позволи да реагирате своевременно при необходимост.


Уточнете ясно вноските

От съществено значение е да уточните ясно вида на вноските посредством които ще покривате задълженията си към банката. Те могат да бъдат: анюитетни, вноски с гратисен период или намаляващи вноски. 

Характерното за анюитетните месечни вноски е, че са равни по размер. В началото те са повече лихвени плащания и по-малко погасяващи вноски по главницата, което впоследствие се изменя в полза на плащанията по главницата (отпуснатата от банковата институция сума). Тук е редно да се отбележи, че повечето ипотечни кредити се изплащат именно чрез този вид вноски, поради обстоятелството, че размерът им е предварително уточнен и позволява да имате поглед върху бюджета и неговото разпределение в дългосрочен план.

Вноските с гратисен период се използват най-често в случаите, когато недвижимият имот има нужда от съществен ремонт, преустройство или по други причини, според които кредитоискателят цели бързо закупуване, но не разполага с възможност да покриете пълната вноска към конкретния момент. При такива обстоятелства за определен гратисен период клиентът изплаща само дължимите лихви, без да погасява задълженията по главницата.

Намаляващите вноски изискват ежемесечното изплащане на еднаква сума за погасяване на главницата, като към нея се добавят лихвените плащания. Дължимите лихви се сформират въз основа на остатъка от главницата, поради което вноските за изплащането им намаляват с всяка следваща вноска. Този вариант е не толкова разпространен, тъй като изисква по-високи вноски в началото на кредита.


Условията на ипотечния кредит

Трудов стаж на кандидата за ипотека

Важно е да знаете, че някои от банките имат изисквания към трудовия стаж на кредитополучателите. Така например може да бъде поставено като условие на кандидатите за кредит да имат натрупан трудов стаж от минимум 1 година. Тези изисквания обаче са строго индивидуални и зависят пряко от политиките на избраната от вас банкова институция.


Определен чист доход

Задължително условие към кредитоискателя е да може да докаже доходите си. Също така е необходимо кредитополучателят да работи на постоянен трудов договор, като е важно да знаете, че не можете да бъдете в изпитателен срок. Освен това към кредитоискателя е отправено и изискването да получава редовно постъпващи здравни и социални осигуровки.


Добра кредитна история

За отпускането на какъвто и да било по вид кредит, в това число и ипотечен, изрично изискване е да имате добра кредитна история. Това означава да сте били изрядни в покриването на отминали заеми, в случай че имате такива. Освен това банките проверяват дали имате и непогасени задължения. Много вероятна причина да ви бъде отказан кредит е именно лошото кредитно досие.


Възрастови ограничения

Съгласно възрастовото ограничение, кредитоискателят задължително трябва да има навършена 18-годишна възраст. При някои банки съществува клауза и за максималната допустима възраст, според която при изтичане срока на кредита, възрастта на кредитополучателя не може да надвишава 70 години. Това обаче отново зависи от конкретните условия на банката, отпускаща кредита.