10.12.2020 г.

Как да продадете имота си в България от чужбина?

Сами или чрез посредник?

Продажбата на недвижим имот винаги провокира въпроси и колебания у купувача и води със себе казуси от различно естество, които често изискват разсъдливост, бърза реакция, а понякога дори тясно специализирани тематични знания. Разбира се, изборът дали да се доверим на посредник или самостоятелно да предприемем продажба на недвижимото си имущество, е напълно индивидуален и зависи изцяло от решението и представите на продавача. Истина е, че сделки се сключват и без намесата на посредник, като директната продажба на имоти няма изгледи да изчезне. Въпреки това, е добре внимателно да обмислите подхода си към належащата ситуация.

Продажбата без посредник често крие неоснователни рискове, за които можем горчиво да съжаляваме на по-късен етап. На пръв поглед намерението да продадем собствеността си без намесата на брокер изглежда логично издържана. В случай, че разчитаме единствено на собствената си инициативност и търговски нюх, бихме спестили финансови средства, които в противен случай ще бъдат разпределени в покриване на задължителната агентска комисионна. Ако погледнем обаче нещата в същината им, бихме открили редица подводни камъни в идеята да действаме сами. Необходимо е да си дадем сметка, че неопитността ни като продавачи и дефицита на професионални познания в сферата могат да се окажат основна причина за проваляне на мечтана сделка. Особено утежняващ фактор е отдалечеността на продавачите, обмислящи продажба от чужбина, от реалната пазарна ситуация в страната. Колкото и достъпна и изобилстваща от информация да е интернет средата, съдържанието в нея може да бъде подвеждащо, ако не преценим и не разтълкуваме правилно източниците си.


На какво трябва да обърнете внимание?


Проучване на пазара

Ако въпреки предизвикателствата, които продажбата на имот без посредник поставят пред продавача, се чувствате подготвени и уверени, то е добре да обърнете внимание на няколко аспекта. Преди всичко е препоръчително да се захванете с проучването на пазарната ситуация. Както вече споменахме, бъдете внимателни в отсяването на източниците си, за да бъдат възможно най-надеждни и достоверни те.

Имайте предвид, че пазарът на недвижими имоти е изключително динамичен, затова е необходимо да бъдете бдителни що се отнася до давността на представените данни. Независимо от това, все пак е желателно да инвестирате известно време в проследяване  на  темповете и посоката му на развитие. Прегледайте обстойно по-широк времеви диапазон, който предхожда настоящия момент, за да добиете адекватна представа за пазарната обстановка. Установете дали се наблюдава спад в търсенето или пазарът е активен. Какъв тип жилища се купуват приоритетно, кои са най-желаните и предпочитани райони в града и как вървят цените, спрямо тези условия. Важно е да се съобразите с тенденциите, тъй като докато вие тепърва навлизате в ситуацията, потенциалните купувачи на вашия имот вече имат зад гърба си ясно изградена представа и цел, която да следват. Не допускайте грешката да сравнявате търсенето и предлагането в България и това в страната, в която живеете, тъй като между тях може да се наблюдават общи показатели, но често основополагащи специфики могат да останат скрити.


Определяне на атрактивна пазарна цена

Широко разпространеното схващане твърди, че правилното определяне на продажната цена представлява половината от успеха на сделката. Дори да се изкушавате изкуствено да завишите стойността на имота, за да се възползвате от нагласите на купувачите, е добре да знаете, че това може да ви изиграе лоша шега. Сценарият обикновено се развива по следния начин – имотът се задържа за дълъг период от време сред обявите. Купувачите започват да забелязват тази неактивност, особено ако сте направили грешката да разпространите обявата в твърде много платформи. В един момент сред клиентите се заражда подозрението, че нещо не е наред с жилището. Запитванията намаляват, а вие се оказвате в неизгодна позиция. От своя страна, твърде занижената пазарна цена също не е препоръчително действие, тъй като изначално създава усещането, че има сериозен проблем, щом сумата се различава драстично от тази на другите жилища със сходни параметри. Ако все пак стигнете до сделка, ще бъдете ощетени, а едва ли ще имате право на успешно предоговаряне на цената.
Каквото и да предприемете, бъдете гъвкави и склонни към диалог. Наблюдавайте реакциите на купувачите и анализирайте техните действията, за да отговорите подходящо на очакванията им.


Събиране на всички документи

Документалната част изисква време и внимание. Ако имотът, който възнамерявате да продадете е наследствен, ще са ви необходими документ за собственост на родителите и удостоверение за наследници. Освен това, трябва да разполагате с кадастрална скица (в случай, че се касае за поземлен имот) или кадастрална схема, когато жилището е имот. Също така се изисква данъчна оценка на имота, декларация от ваше име, че не дължите местни данъци и такси, както и удостоверение от Имотния регистър за липса на брачен договор.


Подготовка и сключване на сделка

Дори в най-благоприятните ситуации, покупката на жилище или ваканционен имот, изисква определен период от време. Това се дължи на редица причини и често е свързано с техническата подготовка по сключването на сделката – от уреждането на финансирането, през насрочването на среща с нотариус, до изповядване на самата сделка.

Вариантите пред купувача, предлагащ имот за продажба от чужбина са два. Единият предвижда личното финализиране на продажбата, което изисква идването до България за изповядване на сделката. Другият вариант е чрез пълномощно. В случай, че изберете втората опция (чрез пълномощно) отново пред вас се очертават две перспективи. Ако например подготвяте продажба на имот в София, то може да си извадите нотариално заверено пълномощно от нотариус в същия град. Това е значително по-срещаната и бюджетна практика. Другият вариант е да извадите подобен документ от страната, в която живеете. Без значение от решението ви, в случай че нямате намерението да присъствате лично на сделката, нотариално завереното пълномощно е абсолютно задължителен документ.


Особености на продаването на имот от чужбина


Нотариални заверени пълномощни

Ако сте решили да спестите идването си до България, нотариално завереното пълномощно за продажба на недвижим имот (заверяват се съдържанието и подписът) трябва да описва подробно имота така, както е описан в документа за собственост. Имайте предвид, че освен пълномощното, е необходимо да заверите споменатата по-горе декларация, че не дължите местни данъци и такси. Желателно е пълномощното ви да бъде подробно и изчерпателно, за да може упълномощеният от вас човек да води преговорите, да получи задатък и най-вече успешно да ви представлява пред органите на властта, от които следва да се извадят гореспоменатите документи. За по-голяма сигурност е препоръчително конкретните органи на реда да бъдат изрично изброени и упоменати в самото пълномощно. 


Съгласие на всички засегнати лица

В случай че имате сключен и вписан в Имотния регистър брачен договор, чрез който сте разпределили имуществото между вас и съпруг/-а, се нуждаете от изричното му/ѝ съгласие. Съгласие за продажба се изисква, когато имотът е лична собственост на единия съпруг, но само ако продаваният имот е жилище и никой от двамата съпрузи няма друго жилище. В такъв случай се декларира, че жилището не е семейно или, ако е семейно, че съпругът е съгласен то да бъде продадено. Този тип разпоредби могат да бъдат открити в Семейния кодекс. Иначе казано, няма значение дали имотът е станал собственост на единия съпруг по наследство, дарение, покупка, делба и т.н., съгласието е необходимо, ако в действие са хипотезите на разпореденото в Семейния кодекс.