Как да се справите с некоректните наематели?
22.10.2020 г.

Как да се справите с некоректните наематели?

Отдаването на апартамент под наем е чудесен източник на пасивен приход, който да получаваме всеки месец. От една страна, наемателят традиционно следи и отговаря за заплащането на комуналните сметки като ток, вода, парно и стационарен телефон (в случай, че такъв е наличен за ползване). От друга, едно обитавано жилище се поддържа много по-лесно от жилище, в което няма живот, а грижите за него се осъществяват спорадично. Дотук всичко звучи безпроблемно, но трябва да успеем да открием коректни и отговорни наематели, на които да поверим имота си. Това е от изключително значение за сигурността и спокойствието ни в дългосрочен план.

За съжаление обаче, невинаги наемодателите съумяват да вземат правилния избор при подбора на хора. Именно поради това, собствениците на имоти трябва да бъдат много внимателни при отдаването на имуществото си под наем. В случай, че сте в процес по търсене на наематели, или вече имате такива, вижте признаците, по които можете да разпознаете некоректния наемател. Както и как следва да подходите, както и какви мерки е необходимо да предприемете, за да се справите навременно с проблемната ситуация.

Как да разпознаете некоректните наематели?

Нелоялното поведение от страна на наемателите може да бъде изразено по многобройни начини. В това число, наемателят може да бъде некоректен чрез умишлено нарушаване на клаузите по договора, с нередовно плащане на битовите сметки или изцяло липсващо такова. Вземането на своеволни решения без предварително допитване до собственика на имота също определя част от лошите практики сред наемателите. Ето как най-общо могат да бъдат дефинирани те:

Закъснения в плащанията

Преди да се усъмним в некоректността на своя наемател, трябва да вземем предвид факта, че всеки може да попадне в ситуация, която да възпрепятства възможността за навременно плащане на дължимото. Когато закъсненията са по-скоро редки единични случаи, е по-редно да проявим човешко отношение, търпение и разбиране, отколкото да прибързваме с изводите.

Разбира се, когато забавянето на плащането се превърне в обичайна практика, просрочването във времето се усеща осезаемо, а неплатените месеци започнат да се трупат, то е добре да се замислим какво да предприемем. За съжаление, понякога се случва наемателят да изчезне без да покрие дължимите сума, а връзката с него да бъде невъзможна за осъществяване (нито по постоянен адрес, работно място, телефон или имейл). Полезна практика при подписване на договор за наемни отношения, е искането на предварителен депозит на стойността на един наем, който да послужи при такъв вид некоректно отношение.

Друга ценна практика, която консултантите на пазара на недвижими имоти и юристите препоръчват да бъде прилагана, е нотариална заверка на договорите, сключени между наемателя и наемодателя. Те дават по-голяма сигурност за двете страни и възможност да се превърнат в решение при възникване на спор.

Освен за неплатен наем, наемодателят е добре да следи за изрядността на наемателя при плащането на комуналните услуги. При по-продължително отдаване на имот, евентуално решение, с което да подсигурим спокойствието си, е прехвърлянето на партидните номера на сметките на името на наемателя. По този начин той носи официално отговорността за заплащането им в периода на договора и има право да сключва споразумение за разсрочено плащане.

Липса на адекватна грижа за имота

Невинаги между вижданията на наемателя и наемодателя се наблюдава единомислие. Естествено, не е необходимо да съществува пълно припокриване на възгледите и разбиранията. Все пак без да бъде постигнат консенсус по значими казуси, няма как да бъдат осъществени безпроблемни взаимоотношения.

Примерите за неадекватна грижа за имота могат да бъдат от различно естество. Дали собственикът на апартамента изрично ще забрани домашните любимци, а наемателят ще заобиколи  това искане. Или пък ще предприема своеволни действия като ремонти и изхвърляне на мебели/вещи,  без предварително да обсъди темата със своя хазяин. Трудно бихме предвидили всички възможни вариации.

Други проблемни моменти, които могат да възникнат, са системното нанасяне на щети по инвентара и неспазването на основни хигиенни навици. Като тук не говорим за пропуснато неделно почистване или разхвърлян кухненски плот, а за среда на живот, която не може да бъде наречена здравословна. Ако се притеснявате в какви ръце поверявате имуществото си, то може предварително да поискате опис и приемо-предавателен протокол. Неговата роля се състои в това да послужи като свидетелство, което в подробности да опише в какво състояние сте предали имота си в момента на сключване на договора и нанасянето на наемателя.

Лоша комуникация

Лошата комуникация може да се окаже първоизточникът на редица други проблеми. Поради тази причина като наемодатели е добре да положим усилие в опознаването на човека, от когото разчитаме да получаваме ежемесечен наем и адекватна грижа за имуществото си. Това не означава непременно да го превърнем в безусловен приятел, но все пак не бихме искали да поверим имота си на напълно непознат човек.

Как да решите проблема?

Ако проблемите с наемателя се задълбочават прогресивно, а предварителни съображения за безпроблемен престой не сработват, то следва да предприемем по-сериозни мерки. Какви могат да бъдат те?

Прегледайте договора си и обсъдете въпроса с посредник

Консултацията с вещо юридическо лице би хвърлило светлина върху колебанията ни какво е редно да предприемем при конкретния казус и по какви механизми можем да потърсим правата си. Преди да предприемем среща с адвокат с експертиза по имотните дела, бихме могли да се запознаем по-подробно със Закона за задълженията и договорите и Закона за наемите, които също биха ни били от полза.

Повторен преглед на собствения ни договор, сключен с наемателя, е също ефикасен ход. Бихме могли да направим справка дали сме включили клаузи, при неспазването на които бихме могли едностранно да прекратим договора.

Предявете иск за напускане на имота

Ако наемодателят не може да убеди своя наемател доброволно да напусне, той има право да предяви иск за опразване на имота пред съответния районен съд. За подобен тип производство е предвидена така наречената бърза процедура. В този вид производство обаче не се вземат предвид претенции за неизплатени наеми и консумативи.

В случай, че проблемът обхваща подобен тип недобросъвестно отношение, може да се претендира за покриването на задълженията в отделно производство. ВАЖНО е да се знае, че с обединяването на двата иска (за освобождаване на имота и за покриване на задължения като наеми и консумативи), на делото ще се гледа по общия ред. Така наемодателят губи правото и възможността да се възползва от бързата процедура, предвидена за опразване на имот.

Предявете отделен иск за обезщетение

Също така е добре да знаете, че ако договорът за наем бъде прекратен, а наемателят отказва добросъвестно да освободи имота, той дължи обезщетение на своя наемодател. Обезщетението е за времето от датата на прекратяване на договора за наем до датата, на която реално наемателят е напуснал имота. Ако, за съжаление, сценарият ви е познат, а обстоятелствата покрай взаимоотношенията с вашия наемател са сходни, потърсете правата си и не забравяйте правото си да предявите отделен иск за обезщетение.