Какви са опциите ви за финансиране на покупка на жилище?
30.11.2020 г.

Какви са опциите ви за финансиране на покупка на жилище?

В даден етап от живота на човек възниква желанието за самостоятелност, а с нея се поражда и необходимостта от собствено жилище. Именно тогава се появява и основният въпрос – как да финансираме покупката на имот. В последно време вариантите, между които купувачът може да избира, стават все по-многобройни, поради разнообразието от продукти на кредитния пазар. Остава обаче въпросът кой е най-правилният избор, тъй като многото видове кредити объркват хората и възпрепятстват бързото вземане на решение.

Покупка на имот с банков кредит

Какви са разликите между ипотечен и жилищен кредит?

Специфичното при покупка на жилище с помощта на ипотечен кредит е, че за отпускането на сумата кредиторът изисква ипотека върху недвижимия имот. Необходимо е обаче да се направи разграничение между ипотечния кредит за покупка на жилище от нецелевия кредит с ипотека на недвижим имот. При нецелевия кредит банката отпуска средствата с ипотекиране, но не поставя конкретни условия за какво да бъде използвана сумата (довършителни дейности, ремонт на жилище, обзавеждане или дори бизнес цели). Този тип кредити са с по-дълъг срок на изплащане и имат по-ниска лихва от тази на потребителските кредити, като предлагат и право за договаряне на по-голям по размер кредит. Това е така, тъй като размерът на кредита обикновено е зависим от пазарната оценка на имота, който ще бъде ипотекиран. Тези условия са причината нецелевият ипотечен кредит да бъде по-предпочитан от кредитоискателите.

Не всеки човек обаче е готов да предприеме решителната крачка да заложи недвижимо имущество (било то апартамент, къща или друг вид имот), за да получи кредит. Това обикновено е породено от притеснението, че бъдещето е твърде неясно, за да може спокойно да предвидим евентуалния финансов риск при неспособност да покрием месечните вноски.  Именно поради това, банковите институции се стремят да предлагат облекчения за своите клиенти, за да превърнат ипотечния кредит в по-желана опция сред кредитните продукти.

Жилищният кредит без ипотечно обезпечение, от своя страна, е добра алтернатива за закупуването на недвижимо имущество (къща или апартамент). Кредитът се отпуска с цел закупуване на имот, като банката превежда сумата директно в сметката на продавача. Честа практика е тези кредити да бъдат отпускани за дълъг период от време – между 10 и 30 години. Важно е да се отбeлежи, че сключването на договор изисква кредитополучателят да отговаря на определени изисквания за месечен доход. Бихте могли да се възползвате от по-благоприятни условия, ако вече имате разплащателна сметка в същата банка. Това се обяснява с факта, че банката разполага с по-голяма вероятност за събираемост на дълговете по отпуснатия жилищен кредит. При жилищните кредити, младите семейства могат да разчитат и на правото за данъчно облекчение, като банката издава нужния документ за платените от тях лихви в рамките на 1 година.

Изискванията при общите нецелеви ипотечни кредити и жилищните са приблизително сходни, като от основно значение за отпускането им са доходите на кредитоискателя. Може да се каже, че банките проявяват по-голяма склонност в отпускането на ипотечни кредити и имат по-резервирано отношение към големите нецелеви ипотечни кредити.

За какво да внимаваме?

В случай, че не разполагате с предварително заделени лични средства и нямате роднина или близък, към когото да се обърнете за съдействие, най-разумното действие е да се доверите на ипотечен или жилищен кредит. От изключителна важност е да проучите предложените условия и да бъдете внимателни в избора си. От значение е да се убедите, че крайната дължима сума не е непосилно висока. Фиксираните лихви могат също да бъдат капан, тъй като не винаги гарантират за абсолютно неподвижен процент, а по-скоро движението им е ограничено в конкретни рамки.

Какъв срок е по-удачен за вас?

Широко разпространено е мнението, че по-изгодни жилищни кредити са тези, чието погасяване е разпределено в по-дългосрочен план. Това обаче е строго индивидуално за всеки и пряко зависи от доходите и размера на погасителните вноски, които ще изберете да изплащате. Ситуацията може да бъде обобщена по следния начин – ако имате възможност за по-големи месечни вноски, периодът за погасяване е по-кратък. Съответно колкото по-малки са месечните вноски, толкова повече се увеличава периодът за погасяване на заема. За да предприемете правилното решение, трябва да обмислите обстойно каква сума сте склонни да отделяте месечно, така че да бъдете сигурни, че няма да възникне проблем. Добре е да вземете предвид, че колкото по-дълъг е срокът за изплащане, толкова повече се оскъпява дългът, вследствие на лихвите от забавянето.

Покупка на имот без банков кредит

Макар не толкова широко разпространена практика, колкото финансирането на покупка на имот чрез банков кредит, закупуването на жилище с лични средства все пак е реална перспектива. Понякога такава форма на заплащане върви заедно с допълнително финансиране от страна на близки или роднини, като по този начин се избягва обвързването с банкови и кредитни институции. Естествено, не всеки може да разчита на подобна финансова подкрепа, а дори в случаите, в които това е възможно, сумите трудно биха отговорили на тези, отпуснати от банката.   

Спестени пари

В най-изгодна позиция при покупка на жилище са поставени купувачите, които имат възможността да разчитат изцяло на собствени средства. Независимо от това дали търсите недвижимото имущество за лични ползи или за отдаване под наем, инвестицията в имот остава един от най-добрите похвати да вложите спестяванията си, без те да загубят покупателна стойност. В сравнение с инвестициите на финансовия пазар, вложението в имоти не е толково доходоносно в дългосрочен план. Въпреки това, инвестицията в жилище има своето преимущество, а именно по-нисък риск и по-слаба волатилност.

Започнете да спестявате сега

Ако обмисляте покупката на имот с лични финанси, но все още нямате заделени средства, е настъпил правилният момент да започнете да спестявате. От значение е да прецените каква сума може да отделяте месечно и какъв период от време е  необходим, за да закупите свое лично жилище. Разбира се, имайте предвид, че динамиката на имотния пазар ще повлияе на цените, които едва ли ще останат същите за в бъдеще. Това обаче не бива да ви отказва от начинанието.

Заем директно от строителя

В някои държави отпускането на заем от строителите е честа практика. В ролята на купувач, бихте могли да се поинтересувате дали вашият сторител предлага подобна опция за финансиране. Разбира се, такъв тип алтернативно заплащане касае пряко новото строителство. Добре е да имате предвид, че може да не получите най-изгодните условия, тъй като компетенциите на строителя са насочени преди всичко към основната му дейност – реализацията на жилищния проект, а не толкова към финансови услуги.

Съществена роля в подобен тип договаряне е обстоятелството, че в много случаи самите строители разчитат на ипотека, за да издигнат предведния строеж. Тези условия са обвързани с предварителното договаряне между строителите и конкретната банка, която може да предостави преференциални ипотечни кредити на бъдещите купувачи на апартаменти в сградата.