Кое е по-изгодно: да живея под наем или да плащам ипотека?
08.10.2020 г.

Кое е по-изгодно: да живея под наем или да плащам ипотека?

Как да изберете между покупка на имот и плащане на наем?

Покупка или наем? Въпрос, пред който почти всеки се изправя в даден етап от живота си. Преди да вземем подобно решение, е важно да направим подробен анализ на някои ключови фактори както в личен план, така е необходимо да предвидим фактори от социално-икономическата среда, които биха имали решаваща роля в крайното ни решение. Така например ниските лихви по ипотечните кредити и ръстът в наемите и цените на имотите могат да изиграят съществена роля, като наклонят везните в посока покупката на жилище със заем, вместо ежемесечно плащане на наем, без възможността да придобием собственост. Разбира се, покупката на имот е отговорно решение, което трябва да бъде внимателно обмислено, за да се прецени дали е правилният момент, имаме ли възможност да се справим с разходите в дългосрочен план, както дали представата ни за мечтан имот в настоящия момент ще покрива изискванията ни и за в бъдеще. Откъде да започнем?

Изчислете доходите си и направете бюджет

Включете в сметката постоянния си доход - работната си заплата, пасивни доходи от наем или друг актив. Бъдете особено внимателни с нерегулярните си приходи, ако имате такива, когато калкулирате месечния си бюджет. Разходите също преценете внимателно. Опитайте да изчислите средната сума за базисни консумативи, храна, стоки от първа необходимост, които се потребяват във вашето домакинство. Не забравяйте – нито наемът, нито ипотечният кредит включват режийните разходи. Но те са сума, която е много вероятно да се измени в зависимост от характеристиките на имота, в който живеете. 

Когато откриете жилището, приближаващо се възможно най-много до идеала ви за домашно огнище, не забравяйте да калкулирате като перо в бюджета си евентуалните ремонтни дейности, които бихте осъществили на първо време. В случаите, в които не става дума за имот ново строителство, честа практика сред купувачите е прибягването до реализация на малки освежителни ремонти. Понякога те са породени от чиста необходимост, друг път по-скоро целят да придадат личен почерк, така и усещане за уют, чистота и актуалност в интериора.

Замислете се за плановете си за бъдещето

Изборът на имот винаги е предопределен от конкретните ви жилищни нужди. Покупката на апартамент с ипотека е относително дългосрочна инвестиция и трябва да сте убедени, че начинът ви на живот няма да се измени съществено. Ако, например, търсите тристайно жилище за своето четиричленно семейство, а същевременно децата ви са близо до пълнолетие и изнасяне от вкъщи, дали не е по-разумно да се ориентирате към имот с по-малка площ.

От значение е и кариерното развитие и плановете ви за професионална реализация. Ако, например, сте студент във Варна и използвате имот под наем в Морската столица, но обмисляте покупка с ипотечен кредит, щом завършите и започнете работа, то преценете дали искате да останете в същия град или възнамерявате да градите кариерата си в София, например. Разбира се, подобен топ дългосрочни планове подлежат многократно на промени, като същевременно с това не бихте могли да предвидите кариерното си развитие и възможностите, които се откриват с неговото разгръщане. Поради това решението за изтеглянето на ипотечен кредит, с който да бъде закупено жилище трябва не само да бъде обстойно обмислено, но и консултирано с партньора/семейството. Често подобен житейски планове зависят от съвместното развитие и перспективи пред личността и неговото най-близко семейно обкръжение. 

Преценете рисковете

Да притежаваш собствено жилище дава безспорна сигурност. В същото време наемът е ежемесечен разход, срещу който получаваме единствено правото да обитаваме имота. Същевременно наемодателят може да вземе решение да спре да отдава жилището си и да се наложи бързо да намерим ново. Не бива да забравяме и аргументите в полза на обратното – при загуба на работа е възможно да не успяваме да се справяме с вноските по ипотечния кредит. Независимо кой вариант изберете, трябва да прецените кое е постижимо и е в рамките на вашите възможности. 

Как да изчислите по-изгодния вариант?

Математическата страна на дилемата

Разбира се, математиката зависи от това какви са характеристиките на имота, който искате да наемете или купите. Не забравяйте, че в общия случай ипотеката изисква самоучастие, заемите за 100% от стойността на имота са рядкост и банката ще има високи изисквания, особено в настоящата ситуация. За идентични имоти, месечната вноска за ипотечен кредит със срок от 15 години традиционно е по-голяма от наема. Освен това ще трябва да заплатите и лихвите по изтегления кредит, което ще оскъпи цената на имота. Но в края на периода ще разполагате със собствено жилище.

Например, жилище с площ 60 кв. м в Пловдив се отдава под наем срещу 280 евро. За период от 1 година Вие ще платите 3360 евро, а за 10 години – 33 600 евро. Ако същият апартамент в Пловдив се продава средно за 60 000 евро, то за период от 10 години ще трябва да плащате малко над 500 евро месечно за ипотекирания имот в зависимост от лихвата. Но след този срок ще притежавате жилището.

Жилището като актив

А притежаването на имот е сериозно предимство, особено в нестабилни времена. То е дългосрочен актив, който не може да бъде изгубен в резултат от икономически сътресения. Дори стойността му да падне, имотът съществува и е на ваше разположение, а след време цената му отново ще се покачи. Освен това от недвижимото имущество бихте могли да реализирате два вида доходи - от продажбата му и от отдаване под наем. В случай, че ситуацията ви възпрепятства - изгубили сте работа, излезли са непредвидени, но неотложни разходи, които диктуват правилата. При благоприятни условия бихте могли да откриете начин да живеете временно в друго жилище (при близки или приятели), докато отдавате имота си под наем. Така месечните приходи от него биха влезли в употреба за погасяването на ежемесечните ипотечни вноски. По този начин откривате решение при покриването на финансовите си разходи по ипотеката, без да се налага да се разделяте безвъзвратно с имуществото си. Това е и една от причините покупката на имот се смята за една от най-сигурните възможни инвестиции, тъй като бързо може да премине от пасив в актив.

Разходите по нает и закупен имот, които може би пропускате

И в двата случая възникват разходи, за които трябва да сте подготвени. Когато наемате имот, практиката е да оставите депозит в размер на един месечен наем. Следват режийните разходи, а таксата за входа най-често е въпрос на договорка между страните.

При имотите под наем в София е от особено да обърнете внимание на въпроса с паркирането, ако ползвате автомобил и ако към жилището няма гараж или паркомясто. Можете да се сдобиете с талон за живущ, но само след смяна на адресната регистрация, което предполага дългосрочно обитаване на жилището.

Допълнителните разходи при покупка на имот обичайно са свързани със сключването на сделката – данъци, такси по прехвърляне, такси за услуги. Но и закупените жилища по-често предполагат ремонт, тъй като са дългосрочна инвестиция. Решението за ремонт при имотите под наем обичайно идва от собственика, а не от ползвателя. Не бива да забравяте и разходите за обзавеждане, които вероятно ще имате. Всички средства за поддръжка на ипотекирания имот също остават за вас.