правата Ви като купувач на недвижими имоти
10.02.2021 г.

Какви са правата Ви като купувач на недвижими имоти?

Покупко-продажбата е сделка, която винаги е натоварена с потенциален риск от възникване на трудноразрешим ситуации и проблеми. Именно поради това, ако обмисляте покупката на недвижим имот, е добре да се запознаете с правата, от които може да се възползвате както купувач. Това ще ви позволи да се подготвите предварително за етапите, през които ще се наложи да преминете, за да се сдобиете със собствено жилище. Така ще знаете за какво е добре да внимавате и при какви случаи може да се възползвате от правото си да изисквате допълнително информация, за да бъдете спокойни и сигурни, че няма да изпаднете в неизгодна за вас позиция. 


Всичко, което трябва да знаете ако планирате покупка на имот


Изповядване на данъчна оценка или на реална пазарна цена


За много купувачи вписването на данъчната оценка в нотариалния акт, вместо реалната пазарна цена на имота е изключително примамлива възможност, тъй като по този начин бихте спестили значително количество финансови средства. Освен цената, на която придобивате недвижимото имущество, сделката за покупка е придружена от допълнително разходи като такси и данъци, които се сформират на база стойността на имота. Именно поради тази причина изповядването на данъчната оценка изглежда като идеална възможност да редуцирате част от тях, тъй като може да заплатите реалната пазарна цена, но да впишете стойността на данъчната оценка. Трябва обаче да сте наясно, че това представлява потенциален риск за купувача, тъй като съществува реална възможност, след известен период сделката да бъде развалена. Причините могат да бъдат от различно естество: дължими данъци към НАП от страна на бившия собственик, недоволни кредитори и т.н. В такъв случай имотът се конфискува, а купувачът има право да бъде компенсиран по съдебен ред. Трябва да знаете обаче, че е възможно да си възвърнете единствено сумата, посочена в нотариалния акт. 

 

Имате право да получите квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи

Ето че сте открили идеалното жилище, което вече си представяте като свой дом. Желателно е преди да предприемете решителната стъпка, която да ви направи собственик на имота, да отложите вземането на прибързано решение, за да вложите време в осъществяването на проверка на задълженията. Важно е да знаете, че в ролята си на купувачи имате правото да получите оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи. Убедете се, че всички разходи, натрупани от собственика или негови наематели (в случай че е имал такива), са изчистени и тогава пристъпете към сключването на сделката. Макар да сте водени от емоциите и вълнението, бъдете разсъдливи и проявете известна доза търпение. По-добре е да изчакате малко, докато настоящият собственик на имота покрие дължимите суми, отколкото да се окаже, че неусетно сте се сдобили с имот, натоварен с чужди сметки, за чието плащане обаче ще бъдете отговорен вие.


При покупка на жилище, което в момента е под наем, можете да поискате да видите договора за наем

В случай че обмисляте покупката на жилище, което към момента на огледите е отдадено под наем, трябва да сте наясно че разполагате с пълното право да поискате да прегледате сключения между собственика и квартирантите договор за наем. Важно е да обърнете специално внимание на това за какъв период е отдаден имотът. Това ще ви помогне да вземете правилно решение при преценката дали сте в изгодна позиция. Ако сте поставени в принудителна ситуация да търсите жилище, в което да се настаните възможно най-бързо, а договорните отношение за наем не предвиждат възможност за скорошно освобождаване на имота от сегашните му ползватели, то е добре да обмислите до колко сте склонни да изчакате. 


Уверете се, че се договаряте с истинския собственик на имота

Преди да пристъпите към покупката на недвижим имот, е от изключителна важност да се убедите, че договаряте условията по сделката за продажба на недвижимото имущество с неговия реален собственик. Ценна практика е да поискате за преглед неговата лична карта и документа за собственост на имота, за да съпоставите данните, фигуриращи в тях. Освен това, бихте могли да предприемете и основна правна проверка на документите, за да се уверите напълно, че няма да възникнат неочаквани и неприятни обрати. Как да се случи това? 

Осъществете проверка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, за да разберете дали лицето, което продава имота е истинският му собственик. Справката може да бъде осъществена както на място, така и по електронен път, като за целта се нуждаете от партидата на имота. В случай че такава не е създадена, то проверете в регистъра, воден от Районния съд по местонахождение на имота. Имайте предвид обаче, че вписването в регистъра носи информация, но не дава пълна гаранция, че ще получите собствеността безпроблемно. Все пак бъдете сигурни, че ако такова вписване въобще липсва, най-вероятно става дума за измама. Освен това може да разучите дали имотът не е придобит от продавача в режим на собственост. Такъв сценарий е възможен при наследяване на имота или при сключен брак, като тогава имуществените отношения между съпрузите се уреждат въз основа на правилата на съпружеската имуществена собственост. Затова ако искате да осъществите проверка, трябва да поискате да ви бъде представено завещание или удостоверение за наследници. Бихте могли да проучите информацията в Регистъра на имуществените отношения на съпрузите (РИОС), който се води от Агенцията по вписванията.

Ако установите, че собствениците на имота са повече от един, желателно е да предявите желание да бъде упълномощено конкретно лице, с което да водите преговорите по покупко-продажбата. Това е важно, тъй като понякога се случва някой от съсобствениците неочаквано и рязко да смени своето предварително посочено становище. В допълнение към това, по този начин бихте си спестили излишно време и усилие да преговаряте с няколко лица едновременно, като се стремите да откриете единодушно решение. Имайте предвид, че някои от сделките се осъществяват посредством упълномощени лица. Това се превръща в още една причина да бъдете предпазливи. Бихте могли да проверите истинността на пълномощното с помощта на проверка в Нотариата, както и чрез личен контакт със самия продавач, ако това, разбира се, е възможно.


Разберете дали жилището е обвързано с финансови задължения

От изключително значение е да се уверите, че жилището не е обременено с финансови задължения. Те могат да бъдат във вид на възбрани, ипотеки, съдебни спорове, заеми, искови молби, претенции към имота от трети лица, финансови задължения и т.н. Желателно е да направите детайлна справка в Имотния регистър, като разгледате период от най-малко 10 години назад  във времето. Така ще избегнете вероятността да бъдете изправени пред изключително неблагоприятните обстоятелства да се борите с чужди финансови задължения, които да тежат на вашите плещи. 


Право на предварителен договор

Ролята на предварителния договор до голяма степен е да даде яснота и да обезпечи в определена степен сделката за покупка на имот. В неговото съдържание се уговоря цената, на която ще бъде продаден. Уточняват се условията по придобиването на имота, в това число както сроковете, които трябва да бъдат спазени от двете страни, така и конкретните права и задължения на продавача и купувача. Така например може да бъде дефинирано задължение, което да  постави отговорност пред продавача към датата на сключване на окончателния договор да представи удостоверение за липса на тежести върху имота. В случай че условието не бъде изпълнено, купувачът може да посочи неспазената клауза като основателна предпоставка за развалянето на договора.

 

Важно е да знаете, че подписването на предварителен договор не означава автоматично, че купувачът придобива право на собственост върху имота. Формалното прехвърляне на собствеността се реализира чрез сключването на окончателен договор, който от своя страна води до финализиране на сделката във вид на нотариален акт. От основно значение е да се отбележи, че за да бъде действителен един договор за покупко-продажба на имот, той задължително трябва да бъде индивидуализиран. Под индивидуализиран се има предвид в договора да бъде описана както площта и помещенията, с които разполага недвижимото имущество, така и неговите граници и детайли: номер на апартамента, етажа, на който се намира, описание на съседите и идеалните части от сградата. Честа практика е купувачът да използва предварителния договор и с цел да получи финансиране от банка, като го представи при кандидатстване за отпускане на ипотечен кредит.

 

Друга основна функция, която подписването на предварителен договор позволява, е стопирането на предлагането на конкретния имот на пазара на недвижима собственост. Процесът се обезпечава от купувача, като за целта купувачът заплаща определен процент от общата стойност на жилището, най-често в размер от 10%.

Макар и да не е оформено като задължително условие, практиката показва, че тази сума може да послужи като задатък. В случай че двете страни по сделката са решили да се договорят така, ако купувачът не успее да заплати остатъка от цената в предварително посочения срок, продавачът има правото да задържи задатъка. Ако обаче продавачът не изпълни задължението си да прехвърли собствеността на имота чрез нотариален акт в предвидения срок, купувачът може да се възползва от правната възможност да получи обратно задатъка в двоен размер.