Явор Пейчев: Ръстът на доходите и ниските лихви тласкат нагоре цените на имотите

За последните 10 години цените на жилищата в София са скочили с 200%, а тези в Пловдив и Варна над 100%, според данни на Имотека. През 2015 г. средната заплата у нас е над 800 лева, докато сега тя е над 2400 лв., а в столицата – 3000 лв. Освен главоломният ръст на доходите друг фактор, движещ цените на жилищата нагоре, е достъпното финансиране, като България разполага с исторически ниски лихви по ипотечните заеми, това коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на Имотека, в предаването "В развитие" с водеща Вероника Денизова.

Ръстът на цените е най-голям в София, тъй като в столицата търсенето е най-голямо и най-много хора мигрират в нея. Въпреки това другите големи областни градове също показват огромни ръстове в броя на сделките и цените. Гостът обясни, че доходността от отдаването под наем в София намалява с годините и много инвеститори в имоти се насочват към препродаването им.

Мнозина твърдят, че съществува риск от масово необслужване по жилищните кредити с влизането в еврозоната, тъй като постепенно лихвите ще изравнят тези на ЕЦБ. Събеседникът смята, че българинът добре преценява финансите си и няма да изпадне в положение, в което не може да обслужва кредита си.

Вижте още: Как ще се отрази влизането в еврозоната на имотния пазар?

Желанието на потребителите също се изменя. Преди 10 години средната квадратура на закупено жилище в София е 74 кв. м., докато тя е 96 кв. м. Този процес е повлиян от последиците от пандемията и желанието на все по-голям брой служители за хоум офис. Тези нагласи се отразяват и на строителите, които се преориентират в новия климат. Забелязва се тенденция при търсенето на насочване към новите квартали, които предстои да се развият.

„Част от продавачите все още задържат имотите си – дали заради предстоящото приемане на България в еврозоната и очакванията за ръст на цените, или заради това, че все още не могат да реализират капиталовата печалба, която очакват – не може да отговорим. Но със сигурност предлагането не задоволява търсенето като количество. В момента продавачите – участници на пазара – са повече и за това свидетелства едно съотношение, което гледаме на вътрешно фирмено ниво – броят на продавачи, спрямо броят на купувачи в големите градове. За София, Пловдив и Варна за 1 продавач в момента се състезават около 1,3-1,5 купувачи.“

Според събеседникът след 10 години сградите, в които ще живеем, ще са по-устойчиви, отговарящи на зелените стандарти и желанието на хората за подобряване на стандарта на живот. Това обаче ще ги направи и по-скъпи, тъй като ще се правят от по-иновативни материали, които са енергийно ефективни. Той очаква да видим ръст в следващото десетилетие в цените, но е трудно да се прогнозира дали ще наподобява сегашните размери.

Целия разговор гледайте във видеото ТУК

Често задавани въпроси

Как се изчислява лихва по ипотечен кредит?

Лихвата по ипотечен кредит обикновено се изчислява чрез анюитетни вноски, които са равни месечни плащания, включващи както главница, така и лихва. Формулата за изчисляване на месечната вноска е:
M = P * (r(1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)
където:
M е месечната вноска;
P е главницата на кредита;
r е месечният лихвен процент (годишният лихвен процент, разделен на 12);
n е общият брой на вноските.
За улеснение, можете да използвайте нашия онлайн кредитни калкулатор, който автоматично изчислява месечните вноски и общата сума за погасяване.

Как се изчислява данъчна оценка?

Съгласно Приложение №2 от ЗМДТ, данъчната оценка на сграда или на част от нея се определя по формулата:
ДО = БС x Км x Ки x Кх х Кв x Ко x ПЛ,
където:
ДО е данъчната оценка в левове;
БС – базисната данъчна стойност на 1 кв.м. в левове;
Км – коефициент за местоположение;
Ки – коефициент за инфраструктура;
Кх – коефициент за индивидуални характеристики;
Кв – коефициент за височина;
Ко – коефициент за овехтяване;
ПЛ – площта на сградата или част от нея в кв.м
Базисната данъчна стойност (БС) се определя на квадратен метър в зависимост от конструкцията и вида на обекта/ПН, ПМ, М1, М2, М3/. Км се определя в зависимост от местонахождението на обекта/населено място, зона, строителни граници/. Ки се определя в зависимост от инфраструктурата в и около обекта/ водопровод, канализация, електрификация, телефонизация, топлофикация, улична мрежа/. Кх се определя в зависимост от разположението във височина на обекта, неговото физическо състояние и подобренията в него/. Кв се определя за за търговски, производствени и селскостопански обекти, когато височината на етажа е по-голяма от 4,0 м, за останалите обекти коефициентът е 1,0. Ко се определя в зависимост от броя години от завършване на сградата до момента на оценката, като за първите пет години от завършване на сградата коефициентът е 1,0. ПЛ е площта или разгънатата застроена площ на сградата, като стойността на идеалните части от общите части на сградата е включена към данъчната базисна стойност. За складовите площи – мазета и тавани се приема 0,30% от площта им, когато са прилежащи към съответния обект.

Как се декларира доход от наем?

Декларирането на доход от наем зависи от това кой е наемателят:
• Ако наемателят е физическо лице: Наемодателят самостоятелно изчислява и внася авансовия данък върху дохода от наем. Това се прави чрез подаване на декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Годишната данъчна декларация се подава до 30 април на следващата година.
• Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице: Наемателят е задължен да удържа и внася авансовия данък върху наемния доход. В този случай наемодателят получава нетната сума и не подава тримесечни декларации, но включва дохода в годишната си данъчна декларация.

Какво включва анализът на пазара на недвижими имоти?

Качественият анализ на пазара на недвижими имоти включва цялостен поглед върху икономическите фактори в държавата, нивата на безработицата, какви са условията за ипотечни кредите и лихвите проценти по тях. Също така, демографските показатели- увеличава ли се населението като цяло в държавата и конкретно в населеното място, където се търси имот. Добре е да се обърне внимание в конкретния момент повече търсене или повече предлагане има на пазара. От съществено значение е и профилът на избрания квартал- инфраструктурата му, надеждността на градския транспорт, наличието на заведения за здравни грижи, училища и детски градини, аптеки, магазини, други услуги от първа необходимост. И не на последно място е важно да се обърне внимание на средните цени на имотите в избрания квартал- да се направи и вътрешен сравнителен анализ на предлаганите имоти в него.

Какъв доход трябва да имате за ипотечен кредит?

Банките обикновено изискват доходът на кредитоискателя да бъде достатъчно висок, за да покрие месечната вноска по кредита, като се оставя и достатъчно за ежедневните разходи. Съотношението между месечния доход и задълженията не трябва да надвишава около 40-50%, в зависимост от политиката на банката.