пазарът на имотите през 2020г.
25.02.2021 г.

Какъв беше пазарът на имотите през 2020 и какво да очакваме през 2021?

2020 година бе динамична за пазара на недвижими имоти. Въпреки COVID кризата, която засегна почти всички икономически сектори, жилищният сегмент бе устойчив. Измененията, породени вследствие на пандемията, обхващат предимно профила на клиентите, мотивите за покупка и начина, по който се реализират сделките. Вижте анализа на Имотека реално какво се случи на пазара на недвижими имоти. 


Анализ на пазара на имоти през 2020

Все по-широк профил купувачи на жилища и дигитализиране на имотния пазар –  това са промените, които се наблюдават у нас в резултат на COVID кризата. Ценовите нива се запазват без съществена промяна и към момента няма индикации за понижение, сочи анализът на пазара. Стабилен е и обемът на сключените сделки от началото на годината. Епицентърът на днешната криза не е близо до имотите, както през 2008 г. В конкретния случай този пазар е дотолкова засегнат, доколкото е функция на общата икономическа картина. 


Умерен ръст на цените спрямо 2019 

Въпреки очакванията за спад, през 2020 г. имотите запазват стабилни цени. На някои места дори се отчита ръст. В столицата на годишна база той е между 4% и 7%. Цената на сделките расте не толкова поради покачване в цената на квадратен метър, колкото поради изменението в представата за желания имот. Купувачите се интересуват предимно от тристайни и многостайни жилища за собствено ползване. Двустайните имоти се купуват с инвестиционна цел, поради което търсенето при тях е концентрирано в централната градска част. Когато купуват за живеене обаче, клиентите стават по-взискателни по отношение на разпределението и пространството.


Промяна в поведението на купувачите

Социалната изолация и времето, прекарано в работа от вкъщи, очертават нови критерии в изискванията на купувачите. Те все повече търсят просторни жилища с по-голяма площ, които разполагат със собствен кабинет или достатъчно пространство, което да позволи обособяването на индивидуален работен кът. Тенденция за част от инвеститорите, още преди COVID периода, e изграждането на проекти с партерни апартаменти с английски двор, вместо традиционните гаражи или малки търговски помещения. В общия случай клиентите купуват имоти с възможно най-обширни тераси. Повишен интерес има към крайградски къщи, както и към свободни терени.

Сигурно вложение на парите в нестабилни времена остава ключов мотив на купувачите да се сдобият с имот, извън нуждата от дом. Дори онези от тях, които нямат амбицията да го отдават под наем, считат, че в дългосрочен план това е позната и сигурна инвестиция. 
По-разнообразни са мотивите на продавачите. Част от тях искат да се освободят от имот, който не съвпада с личните им нужди и да вложат парите в друг пасив. 

Откроява се тенденцията много наемодатели да заемат ролята на продавачи. Причините се състоят в подходящите пазарни условия и обстоятелството, че наемодателите често разполагат с повече от едно жилище, което прави продажбата възможна. 2020 година накара участниците на пазара на имоти да направят равносметка по какъв начин искат да управляват парите си. Вследствие на подтиците към продажба от страна на наемодателите, на пазара се появяват много обяви за имоти на хубави локации, които обикновено са рядкост. Това се превърна в предпоставка много от купувачите, чакащи именно такива имоти, да се възползват от ситуацията и да инвестират в недвижимо имущество. Активността на купувачите е провокирана и от решението на много наематели да предприемат покупка на лично жилище. Причините за това често произтичат от безрезултатните опити за предоговаряне на условията по договорите за наем, наложили се поради влошените бизнес условия покрай кризата с COVID-19.


Активно банково кредитиране

Кредитирането през 2020 отчита рекордни обеми. Изчисленията на финансисти показват, че 25 млрд. лв са изтеглени под формата на ипотечни и потребителски кредити. Към ноември 2020 г. банките отчитат 11% ръст на жилищните заеми спрямо предходната година. Коронавирусът не се отрази на ипотечното кредитиране, защото лихвите са без промяна и все още има сектори, незасегнати от корона кризата. Банките са гъвкави и отпускат заеми с изгодни лихви. Внимателни са по отношение на клиентите си и ги консултират за най-изгодния за тях вариант.

През изминалата година нарасна средният размер на изтеглените суми. През 2019 г. за София е 140 хил. лева, докато година по-късно той вече е 147 хил. лева. Статистиката за страната показва: 108 хил. лева за 2019 г. и 110 хил. лева за 2020 г.
Расте, макар и с малко, делът на заемите, които покриват над половината от стойността на сделката. Потребителските кредити като опция за финансиране на покупка на имот, също са сред явленията на пазара през тази година.


По-широк профил на клиентите

Представителите на милениал поколението отдавна попадат сред ключовите купувачи на жилища в големите градове. Сред клиентите вече има и хора от т.нар. Z поколение – около 25-годишна възраст. Това са много млади хора, IT специалисти, програмисти, софтуерни инженери, анализатори на данни. Обичайно работят за чуждестранни клиенти или в международни компании. Тези професии не са пряко зависи от т.нар. lockdown, което ги прави нискорискови и предпочитани клиенти на банките. Традиционно ползват и помощ от родителите си. Постепенно се утвърждават като значим процент от купувачите на жилищни имоти.


Дигитализация на процесите

Виртуални разходки, онлайн огледи и депозити, предварителни договори с електронен подпис – това са част от новостите на пазара. След първоначалното замръзване на процесите се появяват и първите технологични решения, насочени към дигитализиране на пазара. Имотека първа у нас въведе система, която позволява по-голямата част от стъпките, свързани с покупката на имот, да се правят от вкъщи. Купувачите могат да депозират желания от тях имот онлайн, директно през сайта на Имотека. Иновациите включват и моментна справка за това дали цената на даден имот е по-висока или по-ниска от средната за района, както и потенциалната печалба от жилището при отдаване му под наем. Размерът на кредита, необходим за покупката на желания имот, също се изчислява автоматично онлайн.


Брой сделки

Вписаните сделки с имоти забавят темпо през 2020, сочат данни на Агенцията по вписванията. Те отбелязват спад на годишна основа във всички големи градове и в цялата страна. В София през 2020 г. са били регистрирани малко над 28 хил. сделки, което е спад с 5,4% на годишна база. В Пловдив през изминалата година са вписани 14 463 сделки, което е с 5% под равнището от 2019 г. Във Варна за цялата 2020 г. са вписани 12 521 сделки, със спад с 3,1% на годишна база. В Бургас са вписани 6084 сделки, с понижение с 9,1% на годишна база.


Какво ще се случи с пазара на недвижими имоти през 2021?

Трудно може да се даде прогноза за пазара на недвижими имоти през 2021 г. заради неяснотите около COVID-19. 2020 г. завърши с висока активност, както започва и 2021 г. Интересът на купувачите се запазва, а банките продължават да предлагат изгодни условия за кредитиране.


Дигитализация на процесите

Започналата вече поетапна дигитализация на процесите по покупко-продажба на недвижими имоти ще продължи и през 2021 г. 


Устойчив обем сделки и цени на жилищата

Очакванията са през 2021 г. цените на имотите да останат без съществена промяна, динамиката да продължи и в резултат на активната кредитна политика, броят на сделките да бъде сходен с този от 2020 г.