Правата Ви като наемател
10.08.2021 г.

Правата Ви като наемател, които трябва да знаете

Преди да предприемете търсенето на жилище под наем, в което да се установите, е важно предварително да се запознаете с всички права, от които може да се възползвате в ролята си на наемател. Научете от следващите редове за ползите и различните рискове при наем и открийте някои добри практики, с които ще гарантирате спокойното си пребиваване под наем.

Основните права, които имате при наемане на имот под наем

Към основните ви права са причислени правото ви на спокойно пребиваване в жилището и употреба на прилежащите към него вещи, както и право на изискване на ремонт от собственика на имота, когато става въпрос за значителни повреди. Наемните отношения се договарят по силата на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Важно е да знаете, че този нормативен акт ви позволява до голяма степен свобода в договарянето между двете страни, изразяваща се във възможността за гъвкаво съдържание на клаузите по договора. Въпреки това съществува изискване условията да не противоречат на добрите нрави и морала, както и да не нарушават закона.

Право на използване на помещението по предназначените цели

Правото на използване на помещението по предназначените цели или при изрична уговорка в договора – и за целите, за които са се споразумели страните. Така например в случай че искате да наемете апартамент в жилищна сграда с идеята да го превърнете в магазин или офис помещение, е необходимо да имате предварително съгласие от собственика. Освен това от законова гледна точка е наложително да се извърши и промяна на предназначението на имота. Много често наемодателите не са съгласни да предприемат такъв тип изменение, тъй като процедурата изисква много време, усилие и финансови средства. И макар преустройството да не включва строителни дейности, законът третира всяка промяна на предназначение на обект (жилище, офис, магазин) като отделен нов строеж.

Право да изисква необходими ремонти от наемодателя

Правото да изисквате необходимите ремонти от наемодателя и разпределението на разходите за тяхното реализиране са друга важна тема, с която е важно да се запознаете отблизо. Съгласно Закона за задълженията и договорите собственикът е този, който има отговорността да поеме разноските за провеждането на големите ремонтни дейности, докато по-малките поправки са за сметка на наемателя. Те обикновено се изразяват в пребоядисване, подмяна на остарели или счупени брави, обков на мебели и други подобни козметични намеси. Когато става въпрос за сериозни повреди, които касаят общото устройство на сграда – поправка на покрив, подмяна на елементи от ВиК инсталацията, то средствата за ремонта следва да бъдат поети от собственика на жилището. Все пак е добре тези задължения да бъдат разписани детайлно в договора за наем, за да се предотвратят евентуални недоразумения и спорни казуси.
Важно е да знаете, че ако към момента на наемане на жилището откриете някакви недостатъци или проблеми, е препоръчително да се впишат в приемо-предавателния протокол. По този начин ще си спестите главоболието на по-късен етап да ви бъде търсена отговорност за нанесени щети и амортизации, за които не сте виновни. Освен това трябва да имате предвид, че решенията за изменения по интериора на жилището трябва да бъдат предварително представени на вашия наемодател, който да даде своето съгласие за осъществяването им.

Право да прекрати договора

Макар да съществува практиката за сключване на безсрочен договор, в най-общите случаи споразумението за наем се подписва и е в сила за определен период от време. В случай че няма конкретно допълнително договорено условие, се счита че действието на договора е продължено за неопределен срок, след изтичането на предварително посочения в документа срок. От позицията си на наемател, вие имате правото да прекратите договора, но за целта е от съществено значение да се съобразите с изискването за отправяне на предизвестие за освобождаване на имота. Ако все пак обстоятелствата налагат да напуснете жилището веднага, то трябва да сте готови да платите обезщетение на наемодателя, което най-често е в размер на един месечен наем. Разбира се, тези подробности търпят различни интерпретации, тъй като зависят пряко от спецификата на уговорените условия по договор.
Тук е моментът да се отбележи, че бихте могли да развалите споразумението без да отправяте предизвестие, ако собственикът на имота не изпълнява своите отговорности и задължения по договор. Пример може да бъде системното нарушаване на личното ви пространство, изразяващо се в това вашият хазяин да не ви уведомява за намерението си да направи посещение. Все пак трябва да знаете, че конкретните параметри на договора зависят изцяло от личните нагласи, решения и преценки на лицето, което ги е изготвило. Именно затова е от ключово значение да бъдете много внимателни при подписването на договора за наем.

Право на обезщетение

От позицията си на наемател, вие също имате право да се възползвате от обезщетение, което да изисквате от вашия наемодател. То е достъпен вариант в случай че самият собственик вземе решението да прекрати договорните ви отношения преди изтичането на посочения в споразумението краен срок.

Право да ви бъде възвърнат депозита при спазване на задълженията

При положение, че сте били коректни към своя наемодател, съвестно сте покривали своите задължения и сте били изрядни в стопанисването на жилището, то следва вложеният от вас депозит да ви бъде изцяло възстановен. В случай че получите отказ, разполагате с пълното право да потърсите професионално съдействие от адвокат, с помощта на когото да претендирате за депозита по съдебен път. За целта обаче е необходимо към договора ви за наем да бъде добавен и приемо-предавателен протокол.

Право на свобода от тормоз и незаконно изгонване

Правото на свобода от тормоз и незаконно изгонване е свързано с различни по характер дейности, които биха възпрепятствали възможността ви да разчитате на правата ви като наемател. Тормозът от хазяина би могъл да се изразява под формата на:
>  Влизане в имота, без вашето знание и разрешение (освен в случаите, които изискват спешна намеса от негова страна);
>  Спиране на доставките на електроенергия;
>  Използване на насилие срещу вас
Незаконното изгонване, от своя страна, се изразява в опитите на вашия наемодател да ви накара да напуснете жилището, без да бъде изпълнена по законен ред правната процедура. Добре е да знаете, че тормозът и незаконното изгонване се определят като престъпления, а лицата, които ги извършват подлежат на наказание.

Право на справедлив процес

При обстоятелство, че някои от правата ви бъдат нарушени по някакъв начин от собственика на имота, както и при положение, че вашият хазяин не спазва клаузите по договора, имате право да потърсите от него отговорност. В случай че не можете да изясните положението и да откриете решение на проблема посредством диалог, имате право да потърсите правата си по съдебен ред. За тази цел са необходими няколко условия – освен да наемете адвокат, е от ключово значение да имате валиден договор за наем, подписан от двете страни и представящ ясно дефинирани клаузи. Макар да няма изрично условие споразумението да бъде заверено от нотариус, трябва да имате предвид, че това е добра практика, чрез която правата ви могат да бъдат допълнително подсигурени.