Предварителен договор преди продажба
05.04.2021 г.

Предварителен договор преди продажба: предимства и недостатъци

При покупко-продажба на имот често се прибягва до изготвянето на предварителен договор, който предхожда реализирането на реалната покупко-продажба. Сключването на предварителен договор е стандартна практика, която обаче няма задължителен характер. Споразумението се подписва изцяло по желание на двете страни. В следващите редове ще откриете повече подробности за предимствата и недостатъците от изготвянето и подписването на предварителен договор за покупко-продажба на имот.


Предимства на предварителен договор при продажба на имот

Основната роля на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот е да послужи като уговорка между страните в споразумението, като представи тяхното намерение да сключат окончателен договор за в бъдеще. За да сте подготвени е необходимо да знаете, че предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписванията. Въпреки това, за да бъде сигурността на договора гарантирана, е желателно той да бъде нотариално заверен.


Ясно изразени условия

Съществено условие за валидността на предварителния договор е той да бъде сключен в обикновена писмена форма. Неговото съдържание е изградено на база на ясно изразени условия, които впоследствие са предвидени да залегнат в нотариалния акт. Съгласно съдебната практика съществува набор от задължителни елементи, които се изисква да бъдат изрично включени в съдържанието на предварителния договор. Сред тях са: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, конкретните срокове – за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт, както и срокове за заплащане на пълната продажна цена.


Очертани задължения и функции

Към задължителната информация могат да бъдат добавени допълнителни уточнения от различно естество, които например да разгледат подробности, свързани с предаването на владението на имота. Може да бъде поставено условие статутът на недвижимата собственост да бъде сменен при изповядване на сделката, да се дадат уточнения и детайлите при евентуално извършване на ремонтни дейности и подобрения, да се изисква заличаването на съществуващи ипотеки или отказ от ограничено вещно право на ползване върху имота учредено преди момента на сключване на предварителния договор. Включването на разширени условия и вписването на допълнителни задължения зависят изцяло от личната преценка на страните, участващи в споразумението.Трябва обаче да вземете предвид мнението на юристите, които съветват участниците в предварителния договор да предвидят конкретна клауза, която да даде възможност за разваляне на договора. Добре е да се посочат причините, които биха обусловили преустановяването на договорните отношения (пр. при неспазване на зададените срокове или неспазване на вписаните условия), както и очакваните неустойки.


Повече сигурност чрез това обвързване

Основната цел на подобен тип договорно обвързване се състои в желанието на двете страни да си гарантират както по-стабилно ниво на сигурност, така и по-бързо и безпроблемно сключване на последващата сделка. Тук е моментът да се отбележи, че макар договорът да представя сериозна решителност в намеренията на продавача и купувача, те не са ограничени, нито строго обвързани с определени изисквания при сключването на финалната сделка. Това означава, че прилагането на промени е позволено и не представлява проблем в съдържанието на предварителния и окончателния договор за покупко-продажба да съществуват разлики. Важно е да знаете обаче, че за бъдат нанесени промени в първоначално подписания договор и двете страни е необходимо да дадат своето съгласие. Естествено, след изповядването на финалната сделка окончателно валиден е крайният договор, или иначе казано, информацията, която е записана в нотариалния акт. Важно е обаче да знаете, че всички клаузи от предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват своето действие и правната си сила.


Допълнително време за събиране на средства

Едно от предимствата, което носи предварителният договор, е възможността купувачът да се възползва от допълнително време, за да събере необходимите средства за покупката на желания от него недвижим имот. Този вид отсрочка до момента на сключване на окончателен договор позволява на купувача да се възползва от възможността да кандидатства за отпускане на ипотечен или други вид жилищен кредит. Освен това е добре да знаете, че двете страни могат да съгласуват и уговорят право за разсрочено плащане. Връщайки се отново към финансирането на покупка посредством кредитен продукт, е добре да отбележим, че детайлите, отнасящи се до начина на покупка на недвижимия имот, също могат да бъдат вписани като уточнение в съдържанието на предварителния договор.
При наличието на ипотека върху имот, обявен за продажба, продавачът следва да поеме отговорността по заличаването на ипотеката. Сведения за наличието на ипотека са достъпни в удостоверението за тежести, което често купувачите изискват да им бъде представено, преди да се пристъпи към нотариалното изповядване на споразумението за покупко-продажбата. От позицията си на продавач е важно да знаете, че е възможно да бъде продаден и имот с ипотека, но купувачите рядко са склонни да се съгласят на такова предложение, тъй като то често крие сериозни рискове за тях впоследствие.


Повече време за завършване на строеж

Съгласно Закона за устройството на територията вещното право на строеж се преобразува автоматично в право на собственост. Това е от изключително значение за строителите и инвеститорите, тъй като вследствие на това те имат правото да продадат собствеността върху конкретни обекти, макар тепърва да предстои финализирането на сградата. След като бъде реализирана нотариалната сделка за покупко-продажбата на недвижимия имот, за инвеститора/строителя остава задължението от предварителния договор, което налага да бъдат довършени всички строително-монтажни дейности, както и да се издейства разрешение за ползване на сградата (т. нар. Акт 16).
Тук е моментът да се отбележи, че предварителен договор може да бъде сключен и между две физически лица. Обикновено до такова стечение на обстоятелствата се стига, когато съществува препятствие пред изпълнението на някое от поставените условия, което възпрепятства  директното пристъпване към сключване на окончателен договор. Такъв сценарий например е възможен в случаите, когато е наложено изискване към продавача да представи конкретен документ или да осъществи справка в кадастъра. Предварителният договор се явява като гаранция, че за времето, което е необходимо да бъде издадена справката, параметрите на договора ще се запазят в относително същия вид.


Възможност за по-ниска цена на договора

Не бива да се подценява обстоятелството, че сключването на предварителен договор дава възможност за много по-ниска цена, в сравнение със сделката пред нотариус. Освен това не се изисква заплащането на такси и изваждането на документи.


Възможни недостатъци при предварителен договор

Последици при неизпълнение на договора

При неизпълнение на условията и задълженията от предварителния договор съществува вероятност да не се пристъпи към реализиране на окончателен договор за покупко-продажба. Причините могат да бъдат вследствие на действията както на продавача (пр. неявяване пред нотариус в деня, насрочен за изповядване на сделката), така и на купувача (пр. забавяне в сроковете за плащане). Вследствие на това могат да бъдат приложени няколко хода на действие:
Първият вариант предвижда отправянето на покана, която да даде възможност на другата страна да изпълни поетите задължения в разумен срок. Честа практика е част от продажната цена да бъде платена при сключване на предварителния договор (обикновено сумата е в размер от 10% от крайната сума). На тази сума се гледа като вид капаро. В случай че купувачът реши да развали договора, продавачът има правото да задържи капарото в пълен размер. Ако инициатор на прекратяването на договора е продавачът, то той в задължен да изплати на купувача стойността на капарото в двоен размер.
Важно е да знаете, че според чл. 19 от ЗЗД всяка страна по предварителен договор може да предяви иск за обявяването му за окончателен, в случай че е изпълненила всичките си задължения по договора.
Третата хипотеза позволява на ощетената страна по споразумението да прекрати договора и да потърси обезщетение. Именно поради това размерите на компенсациите се уговарят предварително. В случай че такава клауза липса, обезщетението при разваляне на договора обхваща само претърпените парични загуби и евентуалните пропуснати доходи от имота. Имайте предвид обаче, че тяхното доказване е трудна задача.