Разходите при продажба на имот, които не очаквате
25.01.2021 г.

Разходите при продажба на имот, които не очаквате

Продажбата на недвижими имоти е начинание, което води до реализирането на сериозен приход. Различните етапи от процедурата по сключване на сделка генерират обаче и много разходи, за които често продавачите не подозират или подхождат с пренебрежение към тях. Ако ви предстои продажба на апартамент или друг вид недвижимо имущество, е важно да бъдете запознати със задължителните такси и данъци, съпътстващи покупко-продажбата. Кои са те, как се определя тяхната стойност и кой е отговорен за заплащането им (продавачът или купувачът), открийте отговорите на тези въпроси в следващите редове.


Кой плаща разходите при нотариус?


Местни данъци и такси

Законът за местните данъци и такси изисква при сключване на сделка за покупко-продажба на имот да бъде заплатен местен данък за възмездно придобиване на имущество. Неговият размер варира между 0,1% и 3% върху продажната цена на имота или върху неговата данъчна оценка. Данъчната оценка се взема предвид единствено в случаите, когато нейната стойност е по-висока от тази на продажната цена на имота. Важно е да знаете, че съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), всяка една от общините в рамките на страната индивидуално определя размера на местния данък за придобиване на имущество на своята територия. Така например от началото на 2020 г. местният данък в София се промени, като от 2,5% се покачи и възлезе на 3%. Отговорността за заплащането на местния данък и таксите обикновено е задължение на купувача. Въпреки това, съществува възможност за разпределяне на разноските поравно между двете страни, като това зависи от договорените условия между купувача и продавача.


Такса по вписване

Таксите за вписване се събират от Агенция по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариус. В същността си вписването представлява даване на гласност на подлежащите на вписване актове. Вписването дава възможност да бъдат осъществени различни видове справки, като например такива за наличието на тежести върху имота. Също така могат да бъдат извършвани и друг по вид проверки (за реализираните сделки по прехвърляне). За вписването на всеки документ, удостоверен с материален интерес (нотариалният акт спада към тях), се дължи такса. Важно е да знаете, че когато се отнася до вписване на нотариален акт, молбата се подава от нотариуса, извършил акта. Съгласно Правилника за вписванията, подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля правото на собственост върху имот, без значение дали става дума за продажба, дарение или за неговата замяна. Сред актовете, които изискват вписване, са също така тези, чрез които се учредява, изменя, прекратява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот. Актовете, подлежащи на вписване са и всички онези, с които се признават такива права – като например актовете за държавна или общинска собственост.
Таксата за вписване на нотариалния акт се основава на база стойността на имота. Нейният размер е 0.1% от продажната цена, но трябва да знаете, че не може да бъде в размер по-малък от 10 лева. Важно е да се отбележи, че таксата за вписване е фиксирана за цялата страна, което я различава от местния данък. Задължението за нейното плащане има купувачът на имота.


Нотариални такси

Нотариалните такси са сред разноските, които присъстват като задължителен елемент в сделките за продажба на имот. Нотариалната такса се изчислява въз основа на посочената по нотариален акт цена на имота (или т.нар. материален интерес), като се взема предвид тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката. Ако имате нужда от допълнително информация, погледнете Закона за нотариусите и нотариалната дейност и в частност Тарифата за нотариални такси. Добре е да знаете, че в случай че посочената цена в акта е по-ниска от данъчната оценка на имота, то таксата се оформя въз основа на данъчната оценка. Обичайна практика е разходите по заплащането на нотариалните такси да бъдат разпределени поравно между купувача и продавача.
Важно е да знаете, че процедурата по изготвяне на нотариалния акт и прилежащи към него документи се заплащат по отделна тарифа. Според Тарифата, одобрена от Министерство на правосъдието, стойността на дължимата сума е в размер от 30 лв.


Други разходи при продажба на имот


Разходи по ипотеката

Често разисквана тема е начинът, по който купувачът избира да финансира покупката на недвижими имот, но въпросът за това какъв е механизмът за продажба на ипотекиран имот остава по-пренебрегван. В случай че сте в позицията на собственик и възнамерявате да продадете недвижимото си имущество, което обаче е ипотекирано, е добре да знаете, че това е напълно възможно. Дори е препоръчителен вариант да предприемете продажбата самостоятелно пред това да се стигне до продажба от страна на банката. Ако сте поставени в подобно положение е важно да знаете, че съществуват два начина да реализирате продажбата. Те зависят от това дали вашият купувач разполага със собствени средства за покупката на имота, или ще разчита на ипотечен кредит. Това води до избора между два варианта – да погасите кредита или ипотеката да бъде заличена.


Разходи по сделката

Без значение дали сте в ролята на продавач, или участвате в сделката от позицията на продавач, бъдете подготвени за неочаквани разходи. Заделете някаква част от общия си бюджет, която бихте могли да използвате за покриването на непредвидени разноски по сделката като изваждане на справки или получаване на заверки. Вземете под внимание банковите такси, които има вероятност да възникнат в течение на процеса по придобиване на имота. Така например ако сте купувач и възнамерявате да изтеглите ипотечен кредит, с помощта на който да финансирате покупката на жилището, трябва да бъдете подготвени със сума в размер между 150 и 200 лева, която да вложите, за да се сдобиете с оценка на имота.


Комисионно възнаграждение на посредника

При положение, че сте избрали да сключите сделка чрез посредничеството на фирма за недвижимо имущество, се очертава още едно перо, което трябва да предвидите и да отразите в бюджета си. Посредническото възнаграждение (още познато като агентска комисионна) е предназначено като заплащане за услугите на брокера. Обикновено размерът на възнаграждението се изчислява на база процент от стойността на имота.


Комисионното възнаграждение може да бъде отговорност както на продавача, така и на купувача, в зависимост от това кой е потърсил услугите на брокер. Това може да бъде както продавачът, който разполага с имот за продажба, но се нуждае от експертно мнение, така и купувачът, търсещ мечтания дом. И в двата случая трябва да знаете, че макар допълнителен разход, посредничеството в сферата на недвижимите имоти е от изключително значение за бързото и безпроблемно сключване на сделка за покупко-продажба. Пазарът на имоти е изключително динамичен, което налага да имате солидни наблюдения, а понякога дори и предишен опит, за да съумеете да предвидите най-добрия момент за продажба. Макар да познавате идеално преимуществата на вашето жилище и района, в който се намира то, продажбата на имот в София и големите градове може да бъде сериозно предизвикателство, поради внушителния брой публикувани оферти. Придаването на атрактивна форма на вашата обява е само едно от предимствата на работата с брокер на недвижими имоти, затова обмислете дали да не се доверите на посредник, който да ви спести много време и усилия.