Кога да изтеглим ипотечен кредит? Какво трябва да знаем?
Научете кога е правилното време и кои са основните фактори, които трябва да вземете предвид, преди да изтеглите ипотечен кредит за покупка на жилище или имот.
Какво представлява ипотечният кредит?
Ипотечният кредит е заем, който се обезпечава посредством недвижимо имущество. В общия случай се използва за покупката на жилище, но съществуват и други причини, поради които се налага тегленето на ипотечен кредит. Такава причина може да бъде нуждата от финансови средства за осъществяване на търговска дейност или реализиране на инвестиционна цел. Или, ако например притежавате имот и ви е необходима определена сума за покриване на текущи нужди, можете да ипотекирате наличния си имот и срещу него да получите заем. Това са т. нар. универсални ипотечни кредити или кредити за текущи нужди.
Ипотечните кредити могат да бъдат разделени на два вида – целеви и нецелеви, в зависимост от вашите нужди. Целевият кредит се отпуска, когато предоставите информация за предназначението на средствата. Този вид ипотечен кредит е подходящ, ако планирате да закупите имот, да извършите ремонт, да обедините задължения или да рефинансирате друг заем.
Нецелевият жилищен заем не изисква от кредитоискателя информация за начина, по който ще използва средствата. Този вид кредит обикновено има по-кратък срок на изплащане и по-малък максимален размер. Често този тип заем може да бъде по-неизгоден за кредитополучателя в сравнение с жилищните кредити.
Кога е най-доброто време за теглене на ипотечен кредит?
Финансирането на покупката на жилище посредством ипотечен кредит е чест избор на купувачите на имоти. При покупката на дом с ипотечен кредит трябва да знаете, че условията на финансовите институции се различават. Затова е препоръчително да отделите достатъчно време, когато избирате ипотечен кредит, за да успеете да сравните офертите и условията на различните финансови институции. Първоначално можете да подходите със собствено онлайн проучване на пазара на недвижими имоти в текущия момент и на тази база да прецените дали моментът за теглене на ипотечен кредит е подходящ. Но за да получите персонализирана оферта, е най-добре да направите консултация с кредитен консултант. Също така, имайте предвид, че максималният размер на сумата, която може да ви бъде отпусната, зависи от месечните ви доходи.
Освен това, инвестицията в недвижимо имущество е най-сигурният и популярен начин да запазите спестяванията си и да не допуснете възможността да се обезценят в бъдеще. Покупката на имот у нас се определя като най-стабилното капиталовложение и начин за печелене на пасивен доход, трупане на спестявания и изграждане на диверсифициран инвестиционен портфейл. Не само - когато лихвите по ипотечните кредити са на ниски нива и ако планирате да изтеглите кредит за закупуването на имот, то това е най-доброто време, тъй като ще усетите покачването на лихвените проценти плавно.
Освен личната ви ангажираност да сте в крак с динамичния имотен пазар, както споменахме по-горе, е добре да се доверите и на имотен агент, който познава тази ниша в дълбочина и с всички нейни специфики.
Кое е по-добро за вас - фиксирана или променлива лихва?
Съществуват два основни вида лихви по стандартните ипотечни кредити – фиксирана и променлива. При фиксираната лихва, лихвеният процент остава непроменен през целия период на кредита. Това осигурява стабилност и предсказуемост на месечните вноски, тъй като те не се увеличават, дори и ако общите лихвени нива на пазара се повишат. Фиксираната лихва може да бъде предпочитана, тъй като предоставя спокойствие и защита от неочаквани лихвени промени. Въпреки това, началната лихва за фиксираните кредити обикновено е по-висока в сравнение с началната лихва за плаващите кредити.
При променливата лихва, лихвеният процент може да се променя във времето в зависимост от пазарните условия и фактори. Това означава, че месечните вноски могат да варират в зависимост от измененията на лихвените нива. Този вид лихва може да бъде изгоден, ако предвиждате, че лихвените проценти ще останат стабилни или ще спаднат.
Какви са рисковете при променлива лихва?
Внимателно трябва да прочетете договора за кредит, защото понякога там има изрично упоменати обстоятелства, при настъпването на които банката може да промени и фиксираната лихва. Ако обаче такива клаузи няма, то фиксираната лихва по кредита не може да бъде променена. Важна подробност е, че фиксираната лихва при ипотечните кредити много често е фиксирана за определен период от време, описан в договора и след като изтече този период лихвения процент става променлив. Променливата част от лихвения процент е референтния лихвен процент (РЛП). Банките са задължени РЛП да е обвързан с показатели, които не зависят от самата банка, както и тези показатели да са ясни и проверими за клиентите. За целта, всяка банка изработва методика за изчисление на референтен лихвен процент, в която ясно са посочени показателите на които е базирана променливата лихва и с какво тегло всеки показател влиза в тази формула. Веднъж изготвена тази методика се описва в договора за кредит и банката няма право едностранно да я променя.
Тези регулации са описани в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и в Закона за потребителския кредит (ЗПК) и важат за всички банки, без изключение.
Променливата лихва отразява динамиката на пазара и когато пазарният индекс се промени, настъпва промяна и в лихвения процент. Това означава, че ако пазарният индекс се понижи, лихвата по кредита също ще се намали. Но и обратното също е вярно, когато индексът се увеличи, същото ще се случи и с лихвата по кредита.
Как да определите колко може да си позволите?
Давайки си реална представа какви са приходите и разходите ви в момента, ще можете не само да се ориентирате правилно в търсенето и избирането на ипотечен кредит, но и ще добиете по-голяма яснота какви могат да бъдат финансовите ви възможности, което е от съществено значение, когато става въпрос за външно финансиране на покупката.
Едно от условията за отпускането на ипотечен кредит ще бъде доказването ви на доход в рамките на 50-65%, достатъчни за покриването на всички ваши месечни задължения, в т.ч. и на ипотеката ви.
Какви фактори трябва да вземем предвид при избор на ипотечен кредит?
Би било добре да се консултирате с поне 3 различни банки и да се запознаете отблизо с условията, които те предлагат. Чрез получаване на няколко предложения за ипотечен кредит, вие ще можете да придобиете една по-ясна представа за кредитните им политики, за различните условия като максимален процент на финансиране на банката, дължими такси, лихви, начин на отпускане на жилищния кредит, нужни документи.
Опитайте да ограничите списъка, като непременно включите и вашата актуална банка, тъй като тя би се постарала да ви предложи добри възможности, за да ви запази като свой клиент. След събирането на офертите следва да пристъпите към сравняване, за да изберете най-подходящия вариант за вас.
Съдейстието на кредитен консултант би било от изключителна помощ за вас. Тези услуги са напълно безплатни за потребителите и не костват никакви средства и време за вас, дори напротив, могат да ви спестят значителна част от времевия ресурс, с който разполагате. Кредитният консултант е част от Регистъра на кредитни посредници на БНБ и има партньорства с всички големи банки в страната. Комисионната не се заплаща от клиента, а от финансовата институция, като въпреки това банката никога не калкулира неговите услуги към общата стойност на кредита. Това се дължи на обстоятелството, че професионалният посредник до голяма степен върши част от работата на банката – от консултиране до структуриране на сделката и попълване на необходимата документация.
Как да намалим рисковете при теглене на ипотечен кредит?
Изборът на ипотечен кредит е важно решение, което изисква внимателно обмисляне на всички фактори. Информираността и разбирането на основните характеристики на кредитите могат значително да улеснят процеса за намирането на най-подходящото финансово решение за всяка нужда.
Изборът на неправилен ипотечен план може да доведе до финансови затруднения в дългосрочен план. Някои купувачи на жилища могат да изберат ипотечни кредити с променлив лихвен процент, без да разбират напълно опасността от повишаване на лихвените проценти.
Задължително е в договора за ипотечен кредит да бъдат упомената срока на договора, както и общия размер на кредита и условията за усвояването му. Винаги преглеждайте внимателно условията по договора, а по-специално обърнете внимание на какъв период е възможно вашата банка да променя лихвения ви процент и с колко точно процента има право да го промени.
