Как да избегнете най-честите капани при покупка на имот?

Покупката на имот е сериозно житейско събитие, което обаче крие множество потенциални капани, в които може да попаднете, ако не разполагате с достатъчно опит и познания. Научете върху какво да се фокусирате, за да се предпазите успешно от измами и да избегнете неблагоприятни и стресови моменти и емоции.

Как да се предпазим от измами, когато купувате жилище?

Разпознавайте фалшиви обяви

Има много показатели, с помощта на които да идентифицирате фалшивите имотни обяви. Подозрително ниската цена за продажба, лаконичното и повърхностно описание, твърде ниското качество на снимките и липсата на изрично посочено лице за контакт – са само част от сигналите, които да вземете под внимание в процеса по търсене и подбор на предложения.  
Важно е да се отбележи, че обикновено бумът на фалшиви оферти възниква в периодите, когато се наблюдава отчетлив интерес от страна на купувачи и наематели. В най-общи линии този тип обяви се използват от недобросъвестни агенции и служат като „кукичка“, с помощта на която брокерите разширяват своята база контакти. По този начин агентите получават подробна информация за конкретните параметри и изискванията, които имате. След като веднъж телефонният ви номер е попаднал в тяхната база данни, започват да валят „топ“ предложения. Те имат за цел да провокират вашето любопитство и да ви превърнат в потенциални клиенти на конкретната агенция. Много често обаче между тези оферти и реалността има дълбоко разминаване, което води до дълбоко разочарование у потребителите.

Запознайте се с всички собственици на имота

При покупко-продажба на имот необходимо условие е продавачът да представи документ за собственост на жилището. То служи за да легитимира правото на собственост върху недвижимото имущество.
Най-често собствеността на продавача се удостоверява посредством следните документи:

• Нотариален акт, който е вписан в Агенцията по вписванията. Той може да бъде: нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен акт и други;
• Крепостен акт, към който има записка за вписването му;
• Саморъчно или нотариално заверено завещание;
• Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
• Договор за продажба на държавни или общински имоти, сключен по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост. В случай че договорите са сключени след 01.06.1996 г. те следва да бъдат вписани в Службата по вписванията;
• Съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен

Трябва да бъдете особено бдителни, тъй като има възможност собствениците на имота да са повече от един. При такива обстоятелства е препоръчително да предявите желание да бъде упълномощено едно лице, с което да водите преговорите по покупко-продажбата. Това е от особено значение, тъй като не липсват случаи, в които някой от съсобствениците неочаквано и рязко решава да смени своето становище. Освен това комуникацията само с един представител от страна на собствениците, би ви спестило много време, усилия и водене на ангажираща комуникация с няколко лица едновременно. Разбира се, желателно е да бъдете предпазливи, като за целта проверите истинността на пълномощното. Може да приложите тази предпазна мярка с помощта на проверка в Нотариата, както и чрез личен контакт със самия продавач, ако това, разбира се, е възможно.

Проверете законно ли е строителството

Една от първите стъпки, които трябва да предприемете ако обмисляте покупката на терен за строителство или на къща с двор, е да проверите каква е регулацията на земята. Честа практика, особено в покрайнините на големите градове, е собствениците да строят имоти върху площи със статут на земеделски земи.
Част от тях преминават през тежки рестриктивни процедури за допускане на строителство, но статутът остава такъв, което носи своите последствия за ползвателите. Сред най-често срещаните проблеми са: липсата на осветление, пътища и поддръжка. Не трябва да се пропуска фактът, че много често строителството върху такива парцели е на практика незаконно. Съществува вероятност тези къщи да бъдат продавани при липса на пълна документална готовност. При такива обстоятелства токът и водата се водят промишлени, което значително оскъпява сметките за битови нужди.

Финансови задължения, свързани с имота

Така наречените „тежести“ представляват права на различни от собственика лица върху даден имот. Тези права могат да бъдат противопоставени на интересите на купувача. Поставен в такава ситуация търсещите да закупят имот са изправени пред сериозно изпитание. Въз основа на това много купувачи изискват обстойна справка, за да се уверят че към жилището няма предявени претенции от трети лица – наследници, собственици или съпрузи, както и че не са налични възбрани и/или ипотеки.
Справка за липса на тежести се получава под формата на удостоверение, което се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Съгласно процедурата е необходимо да подадете заявление за издаване на Удостоверение за тежести/Удостоверение за лице/имот/период, за което се изисква заплащането на държавна такса. Важно е да знаете, че може да достигнете до тази информация и посредством бърза електронна справка в електронния имотен регистър към Агенция по вписванията. Тя осигурява на купувачите несравнимо предимство да получат ценна информация непосредствено преди сключването на предварителния договор за покупко-продажбата на недвижим имот, а също така и преди да бъде реализирана финалната сделка, за да бъде информацията с възможно най-актуално съдържание.

Проучете квартала и рисковете му

Локацията на жилището е от ключово значение, поради което е особено важно да проучите района, в който възнамерявате да живеете. Каква е инфраструктура в квартала и достатъчно облагороден ли е той? Все пак едва искате да бъдете обградени изцяло от кооперации, които не само открадват от личното ви пространство, но и от слънчевата светлина и простора. Важно е да обърнете специално внимание на транспортните връзки с останалите части на града.
Полезен ход е да помислите и за евентуалните ви бъдещи нужди и проблеми. Бихте могли да се разходите из квартала, за да видите какво се намира в непосредствена близост до вашия потенциален нов дом. Има ли училища и детски градини, площадки и зелени площи, лечебни и здравни заведения, ресторанти и магазини. Информация от този вид може да откриете лесно от мнения, споделени в интернет, но все пак нищо не може да замени усещането да се потопите на живо в средата. В допълнение по този начин ще може от първо лице да се уверите дали може да разчитате на свободни паркоместа и колко време ще ви отнеме да се придвижите между точка А и точка Б.

Възможни предстоящи ремонти

Често ограниченият бюджет се превръща в повод да направите компромис с предварително заложените от вас параметри на идеалния апартамент. Това обикновено води до развитието на две хипотези – или избирате кокетно и спретнато жилище, но на неудобна локация, или поставяте на фокус местоположението, но оставяте на заден план общото състояние на имота. В случай че сте предпочели втората опция, трябва предварително да калкулирате каква сума приблизително ще ви бъде необходима, за да придадете на имота пълноценен, удобен и уютен вид. Не подценявайте реалния шанс преместването ви да се забави, в случай че жилището се нуждае от основен ремонт.

Входни такси и сметки

Открили сте отдавна мечтаното от вас жилище и нямате търпение да го наречете свой дом. Препоръчително е да не прибързвате, без да сте проверили дали предишните ползватели на жилището са заплатили дължимите суми за покриване на битовете сметки и такси. Полезно е да знаете, че от позицията си на купувачи, имате право да получите оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи. След като се убедите, че всички разходи са изчистени, може спокойно да пристъпите към следващите етапи по финализиране на сделката. Макар подвластни на емоциите и нетърпението, бъдете разумни и разсъдливи. Неслучайно хората казват, че хубавите неща изискват време – по-добре е да изчакате известно време за да бъдат покрити всички задължения, отколкото да се сдобиете с имот, който ще ви натовари с отговорността да плащате за чужди разходи.