Какво трябва да знаем за договорите за наем на недвижим имот?
Отдаването и наемането на недвижим имот е често срещана практика. Тя обаче изисква подготовката на съответната документация. Прочетете нашата статия и разберете кои са най-важните неща при договорите за наем на недвижим имот между физически лица.
Какво представлява договора за наем на недвижим имот?
Сключването на договор за наем е задължителна част от сделката по отдаване на имот. Ползването на жилище под наем изисква устна договорка или писмен документ, който да установява правилата за живеене в имота. В същността си, договорът представлява споразумение, посредством което наемодателят дава право на наемателя временно да пребивава в имота му при определени условия и срещу заплащането на предварително определена сума. Споразумението регламентира отношенията между наемател и наемодател и установява правата и задълженията на двете страни по сделката. Законодателството дава известна свобода в определянето на клаузите в договора.
Все пак съществуват някои уточнения, които е препоръчително да бъдат включени при подготвянето на документацията – наемна цена, размер на депозита, права и задължения на страните, срок на договора, клауза за прекратяване на споразумението и т. н.
Ако сте от страната на наемодателя, добре подготвеният договор се ползва за допълнителна гаранция, че ако попаднете на недобросъвестни квартиранти, ще разполагате с валиден документ, посредством който да защитите правата и интересите си. За още по-голяма сигурност, към договора за отдаване под наем, можете да включите и съставянето на приемо-предавателен протокол. В него се описва общото състояние на жилището, както и на обзавеждането му – мебели и електроуреди. Така при освобождаване на квартирата от наемателите ще разполагате с писмено доказателство за състоянието на апартамента при неговото наемане. Нотариалната заверка на договора има незадължителен характер, но се препоръчва, за да послужи като допълнителна гаранция при възникването на конфликти и евентуални съдебни действия.
Права и задължения на страните
Препоръчително е в наемния договор да бъдат уточнени срокът на действието му, наемната цена, размерът на депозита и т.н. Освен това, желателно е да се включат и правата и задълженията на двете страни по сделката. Така например сред правата на наемателя са да ползва имуществото според неговото предназначение. Той има право да прекрати договора, в случай на нарушение на условията по договора от отсрещната страна. В случай на прекратяване на договорните отношения от страна на наемодателя, без необходимото едномесечно предизвестие, наемателят има право на обезщетение.
Сред задълженията на наемателя се нареждат заплащането на уговорената сума в рамките на конкретен срок и редовното погасяване на задълженията за комунални услуги. Наемателят е длъжен да пази имуществото и да го поддържа. Така при нанасяне на повреди по имота или увреждане на наличните вещи, той е задължен да поправи щетите или да подмени счупеното. В случай на вреди, които не са в резултат на неговото пребиваване, а се дължат на естествената амортизация на мебелите и електроуредите, наемателят е задължен своевременно да уведоми своя хазяин. Такава може да бъде повредата на бойлера, който следва да се подменя на всеки няколко години. Освен това наемателят няма право да преотдава жилището на трети лица, освен при налично писмено съгласие на наемодателя. В тази ситуация обаче задължението на наемателя за редовното заплащане на наемната цена остава в сила. След изтичането на срока на договора за наем, наемателят е задължен да предостави жилището в състоянието, в което го е наел. В противен случай, дължи обезщетение на собственика, освен ако не докаже, че повредите не са в резултат от неговото пребиваване в имота.
Право на наемодателя е изискването на депозит. Предплатата носи допълнителна сигурност на собственика, че в случай на повреди, нанесени от квартиранта, ще разполага с пари, които да ползва за поправяне на щетите. В масовия случай стойността ѝ отговаря на размера на един месечен наем, но не се изключва и възможността за индивидуално договаряне. Ако сте в ролята на наемодателя, трябва да знаете, че сте в правото си да задържите сумата, в случай на предсрочно прекратяване от страна на наемателя без предизвестие, или при установяването на повреди по имота. Депозитът може да бъде използван и за погасяване на задължения за ток, вода, парно, в случай че наемателят не ги е заплащал редовно.
Как можем да прекратим договора за наем?
Безсрочен договор за наем
В масовия случай, наемните споразумения се сключват за период от 1 година. Така наемодателят може да актуализира цената на наема и да променя клаузите по договора, а наемателят не се обвързва дългосрочно. Възможен е и вариант за сключване на безсрочен договор за наем. Неговото прекратяване се осъществява посредством едномесечно предизвестие или по взаимно съгласие на страните.
Срочен договор за наем
Съществува и опция за сключване на договор с конкретен срок. В този случай трябва да се има предвид, че срокът на наемния договор не бива да надвишава 10 години. Добре е да знаете още, че ако лицето отдаващо собствеността не е собственик на жилището, но има право да го управлява, то срокът не може да бъде по-дълъг от 3 години.
Важно уточнение е, че договор за наем, сключен за повече от една година, трябва да бъде нотариално заверен и вписан в Имотния регистър.
Предсрочно прекратяване на договор за наем
Прекратяването на споразумението за наем зависи от срока, за който е сключено то. Ако договорът е сключен за конкретен срок, той се прекратява с изтичането на определения срок. В случай че двете страни по споразумението искат да продължат отношенията си, то след изтичането му, може да бъде подновен. Условията по него обаче могат да бъдат променяни. Ако след изтичане на договора, наемателят продължи да ползва жилището, с изричното съгласие на наемодателя, то договорът се смята за продължен за неопределено време.
Предсрочното прекратяване на договора за наем е възможно по желание или при нарушаване на някоя от описаните в него клаузи. Прекратяването може да се извърши едностранно, с писмено предизвестие, или по взаимно съгласие – посредством сключване на споразумение за прекратяване на наемния договор.
Желателно е при подготвянето на споразумението, уговарящо условията за наем, да се включат и обстоятелствата, при които може да се прекратят отношенията предсрочно. Такива случаи могат да бъдат нередовно заплащане на наема, недобросъвестно стопанисване на имота, нередовно плащане на разходите за комунални услуги и т.н.
При липса на упоменат срок на действие, наемодателят или наемателят може да даде едномесечно предизвестие в писмена форма, освен ако в споразумението не е уговорено друго. Задължителни елементи от предизвестието за прекратяване на наемните отношения са данните на двете страни по договора, датата, на която е отправено предизвестието, датата, от която то ще влезе в сила и подпис на лицето, отправило предизвестието.
Независимо от коя страна по споразумението се намирате (дали в ролята на наемодател или наемател), за най-голяма сигурност, използвайте услугите на консултант на недвижими имоти, който разполага с нужния опит и експертиза. Той ще ви съдейства с изготвянето на цялата документация и ще работи изцяло във ваш интерес. Консултантите на Имотека с радост ще ви съдействат с откриването на жилище под наем или с намирането на квартиранти. В компанията работят над 150 млади, амбициозни и опитни професионалисти, които истински ценят работата си и полагат усилия клиентите да са удовлетворени от направения избор.
