Данъци от продажба на имот. Какво трябва да знаем?

В случай, че обмисляте продажба на вашия имот, е добре да бъдете предварително запознати с дължимите данъци, съпътстващи сключването на сделка. Чрез продажбата на имот продавачът реализира доход, за което, разбира се, дължи данък по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Въпреки това, съществуват различни обстоятелства, поради които доходите от продажба могат да бъдат освободени от данъци. Навярно всеки продавач се вълнува в кои ситуации доходите от продажбата на имущество не подлежат на облагане, на каква база се изчисляват въпросните данъците и какво друго е необходимо да знаем, за да бъдем предварително подготвени. Отговорите на тези въпроси може да откриете в следващите редове.

Местен данък при покупка на имот 

Според  Закона за местните данъци и такси при сключване на сделка за възмездно прехвърляне на недвижим имот, към които принадлежат сделките за покупко-продажбата на имот, се дължи местен данък за възмездно придобиване на имущество. Той трябва да бъде заплатен от купувача в съответната община по местонахождение на имота, а размерът на дължимия местен данък е дефиниран на база уговорената продажна цена. До миналата година местният данък за София беше 2,5% от стойността на имота, но от началото на 2020 г. местният данък за столицата се покачи, като достигна до 3%.

Данъци при притежание под 3 години

Освободени са продажбите на един недвижим жилищен имот, ако между датата на покупката и датата на продажбата са минали повече от три години. Или казано по друг начин, задължително условие е имотът да бъде наша собственост над три години. От особено значение е да се отбележи, че съществува следната подробност – юридически имотът задължително трябва да има статут на жилище. Може да направите справка в Закона за устройство на територията (ЗУТ), където е описано какви са критериите, по които се определя кой имот се класифицира като жилищен.

Данъци при притежание до 5 години

Не се облагат и доходите от продажбата на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата на тези имоти са изминали повече от 5 години. В такъв случай сделките са освободени, а лицето не се облага с данък общ доход.Тук вече нямаме задължителното условие имотът да бъде със статут на жилище. Полезно е да знаете, че доходите от продажбата на селскостопански и горски имоти също са освободени от облагане, ако е спазено условието между дататата на придобиване и датата на продажба да са изминали повече от пет години. Важно е да се отбележи, че при селскостопанските и горски имоти, освобождаването от облагане не е обвързано с конкретен брой имоти, т.е. броят им може да бъде неограничено количество, стига условието за притежание над 5 години, да бъде в сила.

Други случаи

Ако решите да предприемете продажба на имот, който сте придобили по наследство, завет или чрез реституционен акт, е полезно да знаете, че той също е включен към освободените от данъци сделки. За този тип продажби са без значение подробностите около това дали имуществото е причислено в категорията на жилищните имоти или е просто недвижим имот. Във всички останали случаи доходите ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък. Важно е да се отбележи, че докато продажбата на наследени, завещани и придобити чрез реституционен акт имоти не се облага с данък, то при продажбата на дарен имот, нещата не стоят по този начин. Това се превръща в причина доходът на продавача да бъде обложен с данък.

Как се изчисляват данъците при продажба?

За да бъдат изчислени данъците при продажба се взима предвид разликата между продажната и покупната цена, като доходът се сформира на данъчна основа. Тази данъчна основа се намалява с десет процента нормативно признати разходи. По този начин се сформира новата основа за облагане. За да конкретизираме по-нагледно ситуацията, ще приведем следния пример. Ако купите имот на сума 15 000 евро, впоследствие го продадете за 25 000 евро – сформираният за вас доход е 10 000 евро. Необходимо е да намалите този доход с десет процента. Десет процента от 10 000 евро са 1000 евро. Така вече получената основа за облагане на дохода е 9000 евро,т.е. дължимият данък от 10% са тези 900 евро. 

В случай, че се нуждаете от допълнителна справка, бихте могли да погледнете кои са необлагаемите доходи в чл.13, ал.1, т.1 и т. 26 в Закона за данъците върху доходите на физически лица. Отново в същия закон, но в чл. 33 ал.1 и ал.2., може да проверите и кои са облагаемите доходи.

Какво се облага с данък?

Както вече стана ясно, реализираният доход от продажбата на имот се облага с данък. За реализиран доход обаче се взема предвид положителната разлика между продажна и покупна цена. Така например, ако продадете нещо на цената, на която сте го купили, не сте реализирали марж, то тогава не се налага да плащате никакъв данък. Освен това, ако продадете на загуба – например купили сте имот на дадена цена, но го продавате на друга, която е по-ниска от първоначалната, отново не дължите данък. Това е така, тъй като по този начин реализирате отрицателен доход, или иначе казано, загуба. 

Добре е да се отбележи, че обикновено законите, касаещи тези въпроси, се приемат декември месец и влизат в сила през следващата година. Затова в случай, че ви предстои продажба на имот, отделете известно време, за да се запознаете със законовите изменения и/или допълнения, което да ви помогне да бъдете подготвени за всички подробности, които могат да бъдат от значение за финансовите ви задължения покрай покупко-продажбата на недвижимо имущество.

Кой плаща данъците?

Покупко-продажбата на жилище или общо казано на недвижимо имущество, като в това число могат да бъдат причислени офис помещенията, търговските обекти, гаражите и т.н., е съпътствана от допълнителни разходи. Те включват както различните по вид данъци, така и конкретни такси, дължими при покупко-продажбата на имот. Сред тях са данък за възмездно придобиване на имущество, местен данък, данък сгради, нотариални такси за изповядване на сделката при нотариус и такси, събирани от Агенцията по вписванията. Освен това, в разходите могат да бъде начислено посредническото възнаграждение по сделката, или т.нар комисионна на брокер. Това, разбира се, е необходимо единствено в случай, че някоя от страните използва такъв тип посредническа услуга. При определени случаи в  допълнение може да се наложи плащането на адвокатски, консултантски или друг вид възнаграждения.

Честа практика сред купувачите и продавачите е устното  договаряне, отнасящо се до плащането на различните такси. Обикновено вариантите са два: или дължимите суми се поделят поравно между двете страни, а купувачът плаща само местния данък и данъка за придобиване на имущество, или всички такси се поемат от бъдещия собственик на недвижимото имущество.