Документи при покупко-продажба на имот: от страна на продавач и купувач

Ако ви предстои продажба на недвижима собственост или покупка на нов дом, то най-вероятно пред вас стоят редица въпроси. Един от тях е този за нужната документация. Разберете какви са всички необходими документи при покупко-продажба на имот – от страна на купувача и от страна на продавача. Вижте повече тук.

Необходими документи за продавача

Документ за собственост на имота

Продажбата на едно жилище изисква да разполагате с документите за собственост. В противен случай да има как да се легитимирате пред купувача. Представяме ви списък с най-често срещаните документи за собственост:
   >>  нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
   >>  договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
   >>  договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
    >>  крепостен акт, към който има записка за вписването му;

Удостоверение за тежести върху имота

На първо време нека уточним какво представляват тежестите върху един имот. Най-общо казано тежестите са правата на лица, различни от тези на собственика по документ върху жилището. Те могат да се окажат причина за възникване на усложнения около продажбата. Ето защо често продавачите са задължени да представят удостоверение, което да послужи като справка, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. 
С удостоверението можете да се сдобиете от Имотния регистър към Агенцията по вписванията за срок между 3 и 7 дни. Имайте предвид обаче, че проверката трябва да обхване период от най-малко 10 години назад. 

Удостоверение за данъчна оценка

Друг важен документ за продавачите на недвижими имоти е удостоверението за данъчната оценка. С него можете да се сдобиете от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. Тук е моментът да отбележим, че срокът му за издаване е между 3 и 14 дни. Важна информация относно този тип удостоверение е относно валидността на документа, която зависи от датата на издаването му. Издадените удостоверения до 30 юни имат валидност 1 година. Иначе казано – валидни са до същата дата на следващата година. Например ако удостоверението е издадено на 18 март 2022 година, то ще бъде валидно до 18 март 2023 година. Удостоверение за тежести, издадено след 30 юни обаче има валидност до края на същата година. Например ако издадете удостоверението на 15 август 2022 година, то ще бъде валидно до 31 декември 2022 година.
Друго важно нещо, на което трябва да обърнете внимание ако сте продавач е да следите за пълно съвпадение между посочения адрес в данъчната оценка и в нотариалния акт. В  противен случай ще трябва да ви се издаде и удостоверение за административен адрес от съответната община по местонахождение на имота.
Освен това, в удостоверението трябва да впишете всички съсобственици на имота. Имайте предвид обаче, че те не бива да имат непогасени задължения като данъци и такси например. 

Скица на имота

Скицата на имота също е един от задължителните документи, с който продавачът трябва да разполага при покупко-продажбата. За да се сдобиете с него трябва да се обърнете към Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Тук е моментът да споменем, че в случай че имотът ви се намира в район, в който няма влязла в сила кадастрална карта, то скицата може да бъде издадена от техническата служба на общината по местонахождение на имота. Обикновено можете да се сдобиете с нея в 7-дневен срок. Съществува възможност и за експресно издаване на скица за срок от 3 дни. 

Удостоверение за семейно положение

Ако осъществявате продажба като физическо лице, ще ви бъде необходимо и удостоверение за семейно положение. За целта трябва да се обърнете към Единната система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението (ЕСГРАОН). Обикновено тази процедура отнема около 7 дни. Освен това и двамата съпрузи трябва да притежават такова удостоверение, независимо от факта, че информацията е идентична. Ако имате сключен граждански брак, то към удостоверението за семейно положение трябва да приложите и оригинал и копие от удостоверението за сключен граждански брак. В случай че не сте женен/а, то трябва да уточните какво е било семейното ви положение към датата на сдобиване с жилището, което продавате. 

Декларации

   >>  Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс
Изискването за декларация по чл. 26 от Семейния кодекс цели да защити правата и интересите на двамата съпрузи. Основното ѝ предназначение е да послужи като доказателство, че единият съпруг няма против другият да се разпореди с жилището. Така в случай че искате да продадете собствеността си, то вашият/вашата съпруг/съпруга трябва да изрази своето съгласие като попълни декларация по образец. Макар да не сте задължени по закон, нотариалната заверка на този документ е препоръчителна.
   >>  Допълнителни декларации
Някои декларации се изискват само в определени ситуации. Такова е удостоверението за наследници. То се изисква само в случай че жилището е придобито по наследство. За него трябва да отидете до общината по последен постоянен адрес на последния собственик.
Друга декларация, изисквана от продавача е Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК. С нея продавачът декларира, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

Необходими документи за купувача

Документ за самоличност

Осъществяването на покупко-продажбата е невъзможно без документ за самоличност. Такъв документ е личната карта. В случай че става въпрос за юридическо лице, то трябва да представите удостоверение за актуално състояние.
Покупката на недвижим имот би могла да се осъществи и посредством упълномощено  трето лице. За целта то трябва да притежава нотариално заверено пълномощно. Така купувачът не е задължен да присъства на сделката, достатъчно е неговият представител да бъде там. Важен елемент от нотариалната заверка на пълномощното е заверката освен на съдържанието и на подписите на всички страни. Към него се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.

Декларации

В определени ситуации могат да ви изискват допълнителни декларации. Такива са:
   >>  Декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД – изисква се и от продавача и от купувача;
   >>  Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП – изисква се и от двете страни по сделката;
   >>  Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП – изисква се и от двете страни, ако те са юридически лица;
   >>  Декларация за произход на средствата по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП – изисква се само от купувача.