Какво да правим с наследствен имот? Съвети от Имотека
Открийте четири ключови съвета за управление на наследствен имот – от оценка и правни аспекти до продажба и вземете правилно решение, от нашата статия.
Кои са основните варианти за действие при получаване на наследствен имот?
Наследствените имоти играят важна роля в живота на много хора. Те не само представляват значителна финансова стойност, но често имат и емоционално значение, свързано със семейната история и наследството.
Недвижим имот по наследство е имот, който се прехвърля на наследници след смъртта на предишния собственик. Имотът може да бъде всякакъв вид – къщи, апартаменти, парцели, земеделски земи и др.
Първата стъпка при наследяването на имот е изваждането на удостоверение за наследници. Този документ установява кой има право на наследство, но и осигурява правата на наследниците. С него лицата, които са наследници по закон, се легитимират да притежават и управляват наследството. Това е ключът за прехода към собствеността върху наследеното имущество.
Процедурата за издаване на удостоверение за наследници започва с молба-декларация, която се подава до кмета на общината, където е последният адрес на починалия наследодател. Тази молба е съпроводена от препис от смъртния акт. Въпреки че процесът може да изглежда сложен, той е важен за справедливото разпределение на имуществото и защита правата на наследниците. От изключителна важност е да се следва законодателството и да се извърши процедурата коректно, за да се избегнат бъдещи правни проблеми.
След извършване на проверки и изпълнение на необходимите процедури, етапът на получаване на удостоверение за наследници е от изключителна важност. Според закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) в чл. 14 ал. 1, собственикът на имота е задължен да уведоми общината, в която се намира имотът, в рамките на два месеца от датата на придобиване. Това става чрез подаване на данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти. В случай на придобиване на имот по наследство, обаче, според третата алинея на същия член е предвидено подаването на декларация в 6-месечен срок. След подаването на тази декларация, собственикът става задължен да плаща данък върху сградата и такса смет за имота.
Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ) предвижда специални правила за данъка върху наследството. Според чл. 29 от този закон, данъкът се облага върху наследеното имущество на български граждани, както и на имоти на чужденци в страната. По този закон, наследственото имущество включва всички движими и недвижими вещи, както и други имуществени права и задължения към момента на откриването на наследството. Важно е да се отбележи, че данъкът върху наследството не се заплаща от съпруга или наследниците по права линия без ограничения. Това е посочено ясно в чл. 31, ал. 2 от ЗМДТ. Според този текст, данъкът не се изисква при наследяване по права линия.
Същевременно, съгласно същия закон, наследниците са задължени да подадат декларация в общината, където е последното местожителство на наследодателя, в срок от 6 месеца след откриването на наследството. Този срок започва от датата на смъртта на наследодателя и е от значение за съответните наследници, които следва да изпълнят тази задължителна процедура.
Обикновено тази стъпка се прави като защита от измама от други наследници или при оспорване правото на собственост от трети лице. Първата стъпка е представянето на документ за собственост, съответстващ на предишния нотариален акт. След това, е необходимо да се предоставят актуални удостоверения за наследници. Тези документи трябва да бъдат издадени или заверени в рамките на последните 6 месеца и да съдържат точна информация за датата на смъртта на наследодателя, както и за наследниците му.
Важно е, че удостоверенията се издават от служба „Есграон“ на общината, където е последното местоживеене на починалото лице, и се базират на данни от личния регистрационен картон и регистрите за населението, а не на молба-декларация.
Следващата стъпка е проверката за налични завещания, която се извършва от Службата по вписванията. След като са предоставени всички необходими документи, се изисква актуална скица на мястото, само ако собствениците притежават идеална част от поземления имот. Следва предоставянето на удостоверение за актуален административен адрес, в случай че има разминаване в описанието на адреса по документ за собственост.
Ако са налице съпрузи сред наследниците, се изисква удостоверение за граждански брак. Накрая, се изисква декларация по чл. 23 от Семейния кодекс, ако някои от продавачите или техният съпруг/съпруга са адресно регистрирани на адреса на имота, който се продава. Завършващата стъпка е представянето на актуално удостоверение за данъчна оценка за имота. Тези стъпки и документи са необходими за успешното издаване на констативен нотариален акт върху придобития по наследство имот.
4 съвета за действие с наследствен имот
Направете обстойна оценка на имота
Необходимо е да се уверите, че всички документи са актуални и законни. Това включва нотариални актове, удостоверения за наследници, завещания и други релевантни документи.
Ако има липсващи или невалидни документи, може да се наложи да се обърнете към нотариус или адвокат за съдействие. Правилното съхранение и управление на тези документи ще ви помогне да избегнете бъдещи проблеми.
Важно е да се проверят всички записи в Имотния регистър, за да се уверите, че няма вписани тежести или други обременявания върху имота като ипотеки, възбрани или други правни пречки.
Тези проверки могат да разкрият дали има неразрешени проблеми, които могат да усложнят наследяването или продажбата на имота в бъдеще.
Друг важен аспект е да проверите актуалността на данните в кадастралните карти и регистри. Ако има несъответствия между реалното състояние на имота и записите в кадастралните документи, може да се наложи да направите корекции.
За тази цел може да се наложи да наемете геодезист, който да извърши прецизно измерване и да изготви нова кадастрална скица. Това ще ви помогне да предотвратите бъдещи спорове с съседи или други заинтересовани страни.
Не бива да забравяте и данъчните документи. Проверете дали всички данъчни задължения, свързани с имота, са платени.
В някои случаи може да има натрупани данъци, които трябва да бъдат уредени преди да можете да упражните пълните си права върху наследството.
Съхраняването на всички тези документи на сигурно място е от съществено значение. Създайте организирана система за съхранение, която включва копия на всички важни документи.
За да сключите успешна сделка за продажба на имота си и да получите справедлива пазарна цена, е необходимо да сте запознати с неговата реална стойност. Определянето ѝ се случва чрез остойностяване на недвижимото имущество - със съдействието на лицензиран оценител, който борави с професионални методи на оценяване и изготвя експертно становище за стойността на един недвижим имот. Методът за оценяване се избира на база целта на съответната оценка - например обезпечаване на заем или сделка на свободния пазар. Важно е да имате предвид, че целта на оценката определя стойността и е от ключово значение да не се използва извън контекста или целите, за които е предназначена.
Оценяването на имот се осъществява само и единствено след оглед на място и след като са взети предвид редица фактори, сред които неговата локация, тип строителство и квадратура, етаж, изложение, състояние на жилището, общите части и фасадата, както и гледката, шумът, съседите и други. Разбира се, неизменна част в процеса по оценяване е именно човешкият фактор, в лицето на експерти-оценители на недвижими имоти - т.нар. лицензирани или професионални оценители. Могат да бъдат както физически лица, така и оценителски къщи, чиято основна задача е да изготвят експертна пазарна оценка на дадения имот. Тяхната дейност се контролира и узаконява от Камарата на независимите оценители.
Експертните оценители у нас могат да бъдат открити в публичния регистър на лицензираните независими оценители, а по-голямата част от банките работят с предварително одобрени оценителски къщи и оценители.
Оценката на наследствения имот е важна стъпка, която помага да се определи неговата стойност. Това може да се извърши от професионален оценител, който ще предостави обективна и точна оценка на имота.
Знанието за реалната стойност на имота е от съществено значение при разделянето му между наследниците и при евентуална продажба.
Оценителят ще вземе предвид различни фактори като местоположение, състояние на имота, пазарни условия и други релевантни характеристики, които могат да повлияят на стойността.
Професионалната оценка не само улеснява справедливото разпределение на имота, но и предоставя на наследниците ясна представа за неговия потенциал. Ако имотът се продава, точната оценка ще помогне за определяне на реалистична пазарна цена, което ще привлече потенциални купувачи и ще ускори процеса на продажба.
Обмислете опциите за използване на имота и бъдещето му в дългосрочен аспект
Помислете дали имотът, който притежавате по наследство ще може да ви влезе в употреба, т.е планирате ли да живеете в него или да го отдавате под наем, например.
Имотът е инвестиция, която може да има стопроцентова възвращаемост, като в този случай ако вложите средства в ремонтирането му добрата поддръжка и го отдавате под наем, може да получавате добри допълнителни доходи.
Също така, обмистете и вариант, в който запазвате жилището за своите наследници за вбъдеще, например. Така, на този етап можете да отдавате имота под наем, а впоследствие да го дадете на децата си.
Консултация с адвокат
Правната консултация с опитен адвокат по наследствени имоти е от съществено значение. Адвокатът ще ви помогне да разберете сложността на наследственото право и ще ви предостави необходимите съвети и насоки.
Изборът на подходящ адвокат изисква внимание към неговия опит и репутация. Добре е да се търси препоръки от познати или да се разгледат отзиви в интернет.
Квалифицираният юрист в областта на имотното право ще ви помогне да разберете какви са вашите права и задължения и ще ви представлява в случай на правни спорове.
Кога продажбата на наследствен имот е добър вариант?
Понякога наследственият имот може да бъде актив, който не носи реална полза на нито един от собствениците. Всички знаем за онези изоставени семейни имоти, които се рушат, заради неразбирателство относно ползването им или нежелание някой да живее в тях и да влага средства, знаейки че не е единствен собственик на имота.
