Всичко, което трябва да знаете за ипотека на собствено жилище

Искате да научите повече за ипотека на собствено жилище? Прочетете всичко, което трябва да знаете за ипотека на собствено жилище, в нашата статия. 

Какво представлява ипотеката на жилище? 

Макар и много често използвана в ежедневието,  думата "ипотека” крие своите тайни. По определение ипотеката е вид заем, при който като залог или обезщетение се използва имот, в масовия случай жилище. При ипотека, кредиторът (най-често това е банка, защото ипотечният заем е сериозна стъпка и домакинствата предпочитат най-консервативния кредитор) предоставя средства на заемателя, които да бъдат използвани за придобиване на имота.  Имотът се превръща в гаранция за заема. 

Основни характеристики на ипотеката: 

Гаранция: Имотът служи като залог. Ако заемателят не успее да изплати заема, кредиторът има право да вземе имота обратно чрез процес, наречен принудително изпълнение. 

Лихвени проценти: Ипотечните заеми имат фиксирани или променливи лихвени проценти, които определят общата сума, която заемателят ще плати в течение на времето. Променливите много често са обвързани с международно признати индекси. Ипотечното кредитиране се счита за обществено значима дейност, затова е подлежи на регулации. В общия случай, лихвите по ипотеките не нарастват неимоверно, както това може да се случи с лихви по бързи кредити, например. 

Срок на заема: Ипотеките обикновено се изплащат в рамките на около 20 години, като сроковете могат да варират в зависимост от волята на заемополучателя,  но и неговата възраст. 

Плащания: Заемателят прави редовни месечни плащания, които включват част от главницата и лихвите. Съществува вариант, в който кредитополучателят има погасителен план на равни вноски или на спадащи, когато главницата намалява. Този избор е важен и е част от процеса по планиране на кредита.  

Допълнителни разходи: При вземане на ипотека, заемателят има и редица  допълнителни разходи - цена за оценка на имота, застраховка, нотариални такси и др. 

Ипотека на жилище при покупка 

Малцина знаят, че съществува разлика при ипотека на жилище при покупка и ипотека на имот за свободни средства (или рефинансиране). Най-голяма е тя при лихвените проценти. Разлика има дори, когато кредитоискателят финансира покупка на основно и второ или ваканционно жилище.  

Цел на ипотеката при покупка:  Основната цел на тази ипотека е финансирането на покупката на жилище, обикновено дом за живеене.   

Процес: Заемателят получава заем, който се използва за плащане на имота. Кредиторът оценява имота и предоставя средства, които могат да покрият до 80% от оценката при добра кредитна история и добри пазарни условия, и по-малък процент, ако по някаква причина кредиторът оценява риска като по-висок. 

Необходими документи и условия за ипотекиране 

Кандидатстването за ипотечен кредит е много по-лесно, ако използвате консултацията на кредитен посредник. Услугата е безплатна за клиента, а спестява време и усилия.  

Дори и с консултант, ще трябва да подготвите: лични документи; удостоверение за постоянен адрес; документи за доход като удостоверение за заплата (от работодател); декларации за доходи, ако сте самоосигуряващо се лице (например, данъчни декларации); всички документи за имота - от нотариален акт до технически паспорт на имота (при необходимост); оценка на имота (извършена от лицензиран оценител). 

Възможно е да са ви необходими и допълнителни документи, сред които банкова сметка и история на плащанията; договори за заеми, ако имате други задължения; застраховка на имота (може да се изисква). 

Всички тези документи имат за цел да подпомогнат банката в оценката на вашата способност да изплатите заема. 

Имайте предвид, че кредиторите обикновено имат максимални лимити за съотношението на дълговете към дохода, което влияе на одобрението на заема. 

Както вече споменахме, дори в идеалния случай кредиторите изискват минимален депозит (обикновено между 10% и 20% от стойността на имота) като самоучастие.  

Разбира се, точните изисквания и документи варират в зависимост от конкретния кредитор и вида на ипотеката. Точно заради това кредитният посредник ще ви бъде полезен - ще сравни условията на различните банки и ще избере най-подходящата конкретно за вас и вашата покупка.  

Съществуват ли рискове при ипотеката на жилище при покупка? 

Основните рискове при всеки заем са финансовите. Те са тясно свързани с житейските, затова въз основа на дългата практика, всички участници в процеса се опитват да ги превентират.  

В период от 20 години рисковете са много и възможността да се стигне до невъзможност за плащане на месечната погасителна вноска не е съвсем имагинерна. Ако заемателят загуби работата си или изпитва финансови затруднения, ако се разболее и дълго време не може да се труди. Най-лошият вариант е да изгуби живота си и членовете на семейството да бъдат изправени пред опасността да изгубят дома си. Тези рискове се покриват от застраховките, които все по-често стават задължителни при получаването на ипотека.  

Съществуват и пазарни рискове, които са по-лесни за прогнозиране. Основният е понижаване на стойността на имота. Имотът може да загуби стойност поради икономически условия, което може да остави заемателя с дълг, по-висок от стойността на имота (т. нар. "негативен капитал"). 

И третият възможен риск е да се закупи имот, който има ниска ликвидност. Специфичен имот, който в случай на нужда за бързо продаване на имота, да се окаже трудно да се намери купувач на желаната цена. 

Винаги съществуват и поредица от правни рискове и проблеми с имота. За тях могат да ви помогнат агенцията за недвижими имоти и правния екип, както и адвоката ви.  

Не на последно място, трябва да се обмисли и личния риск. Не рядко, воден от краен оптимизъм за своето финансово бъдеще,  кредитополучателят влага  значителна част от спестяванията си в имота и се поставя в невъзможност да осигури обезпечаване на ежедневните потребности.  

Какви са сроковете на една ипотека и как се определят? 

Сроковете на ипотеката обикновено варират в зависимост от условията на кредита и предпочитанията на заемателя. Краткосрочните ипотечни кредити са с продължителност от 5 до 10 години. Имат по-високи месечни вноски, но по-нисък общ разход. 

За средносрочни се определят ипотечните кредити с продължителност от 10 до 20 години. Тук се постига и разумен баланс между месечните вноски и общия лихвен разход. 

Дългосрочните ипотечни кредити са от 20 до 30 години или дори повече. Благодарение на дългия срок, може да си осигурите по-ниски месечни вноски, но не трябва да забравяте, че това означава по-висок общ лихвен разход. 

Големият въпрос винаги е “как се определят сроковете?”. Най-важни са желанието и финансовите възможности на заемателя. Купувачът трябва да оцени своите доходи и разходи, за да определи какъв срок е подходящ за него, без да поставя финансите си в риск като има предвид, че по-дългите срокове обикновено водят до по-високи лихвени разходи, тъй като кредиторите поемат повече риск за дълъг период от време. Някои хора предпочитат да имат бързо изплащане на дълга, докато други могат да предпочитат по-ниски месечни вноски, за да имат повече налични средства за други разходи. Някои кредитори предлагат различни срокове за различни видове ипотеки (например, фиксирани или променливи лихвени проценти). 

Консултация с финансов съветник може да бъде полезна за вземане на информирано решение. 

Има ли предимства от ипотеката на жилище при покупката му? 

Само факта, че това е единственият законен механизъм човек, който няма наличните средства за покупка за имот, да се сдобие със собствен дом, е достатъчен, за да считаме, че ипотеката има незаменими предимства.  

Наличието на ипотечно кредитиране на практика прави достъпността на жилищата възможна. Без външно финансиране пазарът нямаше да е това, което е.  

Това е и механизъм за инвестиция. Имотите обикновено увеличават стойността си с времето. Чрез ипотека, заемателите могат да инвестират в имот, който може да генерира капитал при бъдеща продажба. 

Ипотеката е лесна за планиране, дава спокойствие и стабилност, каквито животът под наем не може да предложи. И преди и всичко най-вече, след изтичането на срока на кредита, кредитополучателят придобива 100% от стойността на имота. И може да го остави в наследство на своите деца. А за голям процент от хората, това е водещ мотив.