Трябва ли да заверявате нотариално договора си за наем?
12.01.2021 г.

Трябва ли да заверявате нотариално договора си за наем?

Договорът за наем на апартамент има за цел ясно да регламентира правата и задълженията на страните в сделката. По този начин се улеснява разрешаването на потенциални неразбирателства между наемател и наемодател. Чрез договора се изясняват детайлите по наемните отношения и сроковете, с които двете страни е необходимо да се съобразят. Въпреки предварително уговорените и подписаните от страните условия при отдаването под наем, винаги съществува реална вероятност от възникване на разногласия между наемателя и неговия наемодател.

Понякога подобен тип казуси прерастват в конфликти, които изискват установяване на отговорното за проблема лице по съдебен път. При такава ситуация нотариално заверените договори за наем имат по-сериозна тежест и биха могли да бъдат приведени като доказателство за неизпълнение/нарушение на някоя от клаузите по договора.Тяхната основна функция се състои в това да дадат допълнителна сигурност, на която при случай, могат да разчитат и двете страни. Какво още е важно да знаете за приложението и ползите от нотариалното заверяване на договора, открийте в следващите редове.


Защо е добре да подпишете договор за наем?

Договорът за наем предвижда изясняването на отношенията между наемателя, който има задължението да плаща месечен наем, и наемодателя, предоставящ недвижимия имот за ползване. Този тип договори могат да бъде сключени както писмено, така и устно. Независимо от това, писмената форма е препоръчителна, тъй като значително улеснява спазването на предварително уговорените условия, представя нагледно заложените задължения и правомощия както на наемателя, така и на наемодателя. Именно поради тази причина, е желателно да подпишете договор за наем, без значение дали сте от страната на наемодателя, или в ролята на наемател. 


Допълнителна сигурност

В някои случаи сключването на договор за отдаване под наем не е напълно достатъчно, за да се установят нагледно отношенията между страните и да се подсигури взаимното им спокойствие. Поради това е добре да разчитаме на нотариално заверяване на договора, което да подейства като допълнителна предпазна мярка. Подобен тип нотариална заверка предвижда ползи преди всичко за наемодателите, но това в никакъв случай не изключва сигурността за наемателя. Въпреки това, нотариална заверка обикновено се изисква от наемодателите, тъй като рисковете пред тях са значително по-големи. Те са изправени пред реалната опасност да не могат да получават уговорения месечен наем или да бъдат неспособни да отстранят своя наемател, при неспазване на подписаните условия за ползване или вследствие на изтичане на срока на договора. При такова стечение на обстоятелства, обикновено наемодателят е принуден да води съдебни дела. Допълнително утежнение на ситуацията възниква в случаите, когато в действие са едновременно и двата проблема – неизплатени наеми и невъзможност за освобождаване на апартамента. При такъв сценарий, наемодателят трябва да заведе две отделни дела. Едното, с цел да осъди наемателя, за да получи дължимата сума от неплатените месечни вноски, а другото, за да освободи за ползване своя имота. Това се дължи на обстоятелството, че съответните дела се водят по различен съдебен ред. Съдебният процес изисква време и финансови средства, което допълнително влошава ситуацията за наемодателя.


Нещата стоят по различен начин, ако договорът за наем има нотариална заверка. В случай, че наемателят не плаща месечните си задължения или откаже да напусне жилището, наемодателят лесно може да се снабди с изпълнителен лист срещу наемателя по облекчената процедура. Важно е да знаете, че наемодателят може да се снабди с изпълнителния лист, без да бъде задължен предварително да уведоми наемателя, че е започната съдебна процедура срещу него. По искане на наемодателя, въз основа на представения нотариално заверен договор, съдът може да издаде на наемодателя заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист (чл. 417 ГПК), по силата на който наемателят да бъде осъден да заплати дължимата сума и да освободи имота. Важно е да се отбележи, че посредством изпълнителния лист и заповедта за незабавно изпълнение, наемодателят може директно да се обърне към съдебен изпълнител, който да пристъпи към принудително събиране на дълга и отстраняване на наемателя от имота.


Въпреки това, при неспазване на някоя от клаузите по договора наемателят също би могъл да разчита на нотариалната заверка, за да защити своята позиция по съдебен ред, в случай че правата му са нарушени.


Какво трябва да включва договора за наем?


Страни

От особено значение е да знаете, че страните по договора могат да бъдат както хора, така и фирми. Независимо от това, бъдете спокойни, тъй като тази особеност не се отразява по никакъв начин върху съдържанието на договора.


Права, задължения и условия     

В основата си договорът за наем трябва да включва информация относно правата и задълженията на страните, участващи в сделката. В договора се описват конкретните условия за ползване, с които наемателят трябва да се съобрази. Освен това в съдържанието присъстват данни относно наемната цена и периода, за който наемателят разполага с право на ползване. Договорът представя и уточнение относно вида на имота, както и сведения за неговото предназначение (жилище, офис, гараж и т.н). От значение е да бъде изрично упоменато и местонахождението на недвижимото имущество.


Срок

Срокът на договора се уговаря свободно от страните, като, разбира се, това трябва да бъде пряко съобразено със законовите рамки. Най-често договорът за отдаване под наем се сключва за период от една календарна година. Добре е да знаете, че когато договорът е сключен за срок, надвишаващ 1 година, той трябва да бъде нотариално заверен и задължително да се впише в Имотния регистър. Вписването на договора се случва чрез подаване на заявление до Службата по вписванията към Агенция по вписванията. Процедурата позволява подаването на заявление  да бъде извършено както от наемателя, така и от наемодателя или от друго упълномощено от тях лице.


Важно е да имате предвид, че според закона, договор за наем между физически лица не може да бъде сключен за срок, надвишаващ 10 години. Изключение от правилото е сключването на търговска сделка. Такава има, когато поне едната страна по договора е в позицията на търговец и сделката е свързана с упражняваното от него занятие.


Също така е добре да знаете, че когато наемодателят е лице, което не е самостоятелен собственик на имота, срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 3 години (според ЗЗД). Освен това е трябва да се отбележи, че страните имат право да сключат безсрочен договор за отдаване под наем. В такъв случай неговото прекратяването се осъществява чрез едномесечно предизвестие. От него може да се възползва както наемателя, така и наемодателя, а  причините за прекратяване на договорните отношения могат да бъдат от различно естество.


Трябва ли да заверите нотариално договора си?


Облекчена процедура при проблеми наемател-наемодател

Макар позната, практиката договорите за наем да бъдат нотариално заверени, не е толкова широко разпространена и приложима. Голяма част от участниците на пазара на имоти са на мнение, че договорът за наем напълно достатъчно урежда условията и взаимоотношенията между страните. Поради тази причина на нотариална заверка често се гледа като на излишен допълнителен разход, който не носи реална добавена стойност. Независимо от това схващане, практиката показва, че ползите от приложението на нотариална заверка са повече от красноречиви.Тя позволява превантивно да се предприемат действия, които гарантират сигурността и спазването на условията, поставени пред наемателя и неговия наемодател. До голяма степен потенциалните рискове се минимализират, а при възникване на евентуален сериозен казус, съдебните дела се осъществяват посредством облекчена процедура. Добре е да имате предвид, че договорите за наем невинаги успяват да защитят изцяло интересите на участниците в сделката. Затова макар на пръв поглед нотариалната заверка да изглежда като неоснователен разход, впоследствие може да се окаже многократно оправдана инвестиция в бъдещето. А благодарение на нея, може да разчитаме на ясни последствия при некоректно отношение.