Закупуване на имот с ипотечен кредит. Какво е важно да знаем?

Покупката на собствен дом е една от най-големите инвестиции, които човек предприема. Независимо дали става въпрос за лично ползване или с намерения за отдаване под наем, покупката на недвижима собственост е обвързана с влагането на сериозни финансови средства. Именно поради обема на необходимите средства, голяма част от купувачите търсят възможности за външно финансиране, а именно посредством теглене на ипотечен кредит. Вземането на ипотечен кредит за покупка на имот е решение, което трябва добре да се обмисли. Вижте всичко важно относно процеса в следващите редове. 

Какви са предимствата на ипотечния кредит?

Ипотечният кредит е вид заем, който се обезпечава посредством недвижимо имущество. Той бива два вида – целеви и нецелеви. При кандидатстване за целеви ипотечен кредит, банката изисква информация относно предназначението на финансовите средства. Такъв тип външно финансиране се използва за строеж на недвижим имот, ремонт и довършителни дейности по него, но най-вече за покупката на такъв.
При нецелевите ипотечни кредити, банката не се интересува за какво се изразходват отпуснатите пари. Специфичното при тях е по-краткият срок на изплащане и по-малкия максимален размер. Все пак отделните банки могат да имат различни условия за отпускането на нецелеви ипотечен кредит.
Ползването на външно финансиране има своите предимства и недостатъци. На първо място ипотечният кредит превръща придобиването на имот в реалност за мнозина. Основно негово предимство е гъвкавостта – кредитополучателят има възможност да наглася параметрите на финансирането на база неговите индивидуални нужди. Друго удобство на заема е възможността за избиране между два вида лихви – плаваща и фиксирана. Плаващият лихвен процент се променя за целия период на кредита, което означава, че месечната вноска също следва да се изменя. Тя, от своя страна, зависи от динамиката на пазара – при промени в пазарния индекс настъпва промяна и в лихвения процент. Фиксираната лихва носи по-голяма сигурност на кредитополучателя. Така например при внезапно покачване на лихвите, ако лихвата по вашия ипотечен кредит е фиксирана, бихте могли да си спестите финансови сътресения и стресови ситуации. Важно е да знаете, че фиксираната лихва се определя за конкретен срок от кредита, най-често за период до 10 години. Причината за това е, че движението на пазара в дългосрочен план е трудно прогнозируемо.
Друг фактор, определящ гъвкавостта на ипотечния кредит, е възможността на купувача сам да определи срока за погасяването му. Добре е да знаете, че ако изберете по-ниска месечна вноска,  срока на кредита ще се удължи.  И обратното – по-краткият срок за изплащане на заема означава и по-високи вноски. Изборът дали заемът да бъде изтеглен за 15, 20 или 25 години е изцяло в ръцете на потребителя и отново може да се адаптира към неговите нужди и възможности.
Възможността за рефинансиране на ипотеката е друго предимство на използването на кредит за финансиране покупката на имот. Когато е изтеглен ипотечен заем с плаваща лихва, през периода тя се изменя многократно, а рефинансирането гарантира оптимизиране на последващите вноски и по-изгодни условия.  

Какви са недостатъците?

Част от условията на банките за жилищни заеми обикновено са универсални и важат за повечето от тях, но все пак се наблюдават известни различия. За да можете да се възползвате от предимствата на ипотечния кредит, то той трябва да отговаря на индивидуалната ви нужди. Тегленето му може да се превърне в риск, ако кредитополучателят не е проучил добре условията на различните банки и не е съобразил кой заем отговаря на неговите нужди и възможности. В такива случаи е препоръчително съдействие от професионалист, който да селектира няколко оферти и от тях да предложи най-подходящата.
За да се избегнат потенциалните рискове при ипотечен заем, кредитополучателят трябва добре да прецени възможността си за регулярно изплащане на месечните вноски. За да не може някой непредвиден разход да влоши финансовото състояние на потребителя. Важно е плащането по ипотеката да е редовно, тъй като в противен случай потребителят губи имуществото си. 

Условия за вземане на кредит

При отпускането на ипотечен кредит, финансовите институции имат задължителни условия, на които потребителят трябва да отговаря. На първо място, кредитоискателят  трябва да е пълнолетно лице, навършило 18 години, което е на постоянен трудов договор и не е в изпитателен срок. С оглед на сумата, която банката отпуска, тя трябва да е сигурна в платежоспособността на клиента. Друго условие е потенциалният купувач да има редовно заплащани осигурителни вноски към НОИ, както и чиста кредитна история без просрочвания в ЦКР. Това дава допълнителна гаранция на банката, че отпуснатите от нея средства ще бъдат върнати в предварително определения срок, а вноските по ипотеката ще пристигат навреме.
Някои банки въвеждат допълнително възрастово ограничение на кандидата за кредит. Така например към момента на изтичане на срока на кредита, възрастта на кредитополучателят не може да надвишава 70 години. Всичко обаче зависи от конкретните условия на банката, отпускаща заема.

Допълнителни разходи при закупуване на имот с ипотечен кредит

При кандидатстване за ипотечен кредит част от потребителите често забравят за допълнителните такси, съпътстващи ползването на външно финансиране. За да намалите вероятността от попадане в неизгодна ситуация, специалистите препоръчват предварителното заделяне на средства, които да се използват в случаи на непредвидени разходи. Не забравяйте за комисионното възнаграждение на брокера, в случай че използвате услугите на консултантска агенция, както и таксата оценка на имота. Част от допълнителните разходи при покупка на жилище с ипотечен кредит са и нотариалната и общинската такса. Добър вариант би бил ако помислите и за бюджет, който да използвате за ремонт и обзавеждане на жилището, след осъществяването на покупко-продажбата.

Такси

Първоначалните разходи по ипотеката са основно таксите, които се заплащат еднократно – нотариална такса за учредяване на имота, нотариална такса за придобиване на имота и местен данък за покупката му, банкови такси към ипотечния кредит и съпътстващите парични преводи.

Застраховка на имота

За допълнителна сигурност, при тегленето на ипотечен кредит се сключва и имуществена застраховка, която гарантира допълнително обезпечение по изтегления заем. Тя дава допълнителна гаранция, че стойността на имота ще остане приблизително същата, дори при непредвидими ситуации и евентуални щети.
Застраховката е един от основните етапи при тегленето на ипотечен кредит за покупка на жилище. Ролята ѝ е да покрие риска от постоянна неработоспособност или смърт на кредитополучателя. Тя предпазва семейство на кредитоискателя от заплащането на допълнителни разходи, в случай на непредвидени ситуации, които биха възпрепятствали потребителя да обслужва заема си.

Местен данък за придобиване на имота

Покупката на недвижима собственост изисква заплащането на много допълнителни разходи. Освен банковите такси, нотариалните такси и застраховката обаче новият собственик на жилището следва да заплати и местен данък към съответната община за придобиване на имота, както и разходите за прехвърлянето на имота. Разходите по прехвърляне обикновено се заплащат при нотариуса в същия ден, в който се сключва и споразумението за покупко-продажбата. Таксата обаче е различна за всяка община на територията на България, и следователно местният данък се заплаща към общината по местонахождение на имота. В София, например, местният данък за придобиване на имот е 3% от стойността на имота. Все пак може да направите справка в Закона за местни данъци и такси (ЗМДТ), за да сте сигурни, че информацията е актуална.