Приемо-предавателен протокол за имот под наем: трябва ли да го подпишем?
15.01.2021 г.

Приемо-предавателен протокол за имот под наем: трябва ли да го подпишем?

След публикации на обяви и провеждане на огледи, ето че е настъпил моментът да изясните договорните взаимоотношения с вашите наематели. Ако не възнамерявате да се доверите на услугите на брокер на недвижими имоти, който да ви ориентира в ситуацията и да ви даде напътствия, е добре да бъдете предварително запознати с тънкостите в изготвянето на документация, съпътстваща процеса. Освен задължителния договор за наем, е препоръчително да включите и приемо-предавателен протокол. Неговата роля се състои в това да бъде от помощ при възникването на потенциални спорове относно общото състояние на имота и наличните в него мебели и уреди. Научете по-подробно в какво се състои същността на приемо-предавателния протокол, в изгодна позиция ли сте да го подпишете, както и какво трябва изрично да бъде включено в негово съдържанието.


Какви документи трябва да подпишем при отдаване или наемане на имот?


Договор за наем

Чрез договора за наем се регламентират правата и задълженията на двете страни, участващи в сделката за отдаване по наем. Независимо от правото да договорите условията устно, препоръчителна практика е взаимоотношенията между наемател и наемодател да бъдат уредени писмено. Това спомага за по-безпроблемното проследяване на спазването на клаузите за ползване, като представя изчерпателна информация, която да послужи като доказателство, в случай че възникне съдебен спор. Често договорите за наем се сключват за конкретен времеви период. Обикновено този срок предвижда отдаването на имуществото за рамките на една календарна година. Това позволява при евентуално продължаване на договора, страните да се възползват от предоговаряне на условията. Така например може да се актуализира наемната цена или да се отразят влезли/отпаднали конкретни изисквания. Добре е да имате предвид, че срокът на договора за отдаване под наем не може да бъде подписан за период по-дълъг от 10 години. Също така е необходимо да знаете, че ако наемодателят е лице, което не е самостоятелен собственик на имота и няма право на управление, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 3 години, според ЗЗД.
 
Съществува практиката договорите за отдаване под наем да бъдат сключвани безсрочно. В тях не се уточнява изрично времето, за което имотът може да бъде ползван от наемателя. При неизпълнение на някоя от предвидените клаузи, практиката за прекратяване на договора изисква едномесечно предизвестие. От тази възможност могат да се възползва равнозначно и двете страни по споразумението. Условието е в сила дори в случаите, когато имаме зададен срок, който обаче е изтекъл. При такива обстоятелства наемателят има право да продължи да обитава наетия имот, но затова се изисква изрично наемодателят да бъде съгласен.


Приемо-предавателен протокол

Все по-честа практика при изготвянето на документацията, съпътстваща отдаването на имот под наем, е прилагането на приемо-предавателния протокол. Въпреки това, отношението към него все още не е толкова сериозно, колкото към останалите елементи на сделката, каквито са самия договор и депозита. Освен това, нерядко се допускат неточности в процеса по изготвяне на съдържанието на протокола. Вписаните в него данни не представляват изчерпателна информация, която да онагледи всички детайли от значение. В повечето случаи приемо-предавателния протокол изглежда като непълен опис на инвентара в жилището.


Приложения

Основната функция на приемо-предавателния протокол се активира на етап, когато се предвижда преустановяването на ползване на имота и съответно неговото освобождаване. Приемо-предавателният протокол представлява подробен списък на оборудването и обзавеждането на имота. В него се представят данни за изрядността и общото състояние на жилището. При установяване на повреди, частична нефункционалност или тотална амортизация на електроуредите, както и други следи, влошаващи общия вид на апартамента, страните могат да се позоват на детайлите, отразени в приемо-предавателния протокол. Неговото приложение е от полза както за наемодателя, който би искал да предпази имота си от безотговорни квартиранти, така и за наемателя, който би могъл да стане жертва на неоснователни обвинения. Затова в интерес и на двете страни е съдържанието на протокола да бъде възможно най-подробно. Препоръчително е да бъдат включени дори на пръв поглед незначителни подробности, които обаче биха били от значение впоследствие.


Какво представлява приемо-предавателния протокол?


Описание на текущото състояние на имот

Преди всичко, приемо-предавателният протокол трябва да включи детайлно представяне на цялостното състояние на имота. Да се спомене изрично дали има видими петна, захабявания и дефекти по интериора. Открояват ли се ясно забележими пукнатини както по мазилката на стените и таваните, така и върху елементите от фаянс в банята и/или кухнята. Освен това е добре да бъдат упоменати наличните щети като отчупени части, липсващи конструктивни елементи или други проблеми от подобно естество.


Описание на вещите в имота

Към детайлния опис на общия вид на жилището, е добре да бъдат вписани наличните мебели и електроуреди. Описанието трябва да бъде осъществено под формата на списък на вещите и уредите прилежащи към имота. Желателно е обаче да се добави информация дали те могат да бъдат използвани пълноценно, или се налага ремонтна дейност, за да бъдат въведени отново в експлоатация. Препоръчително е да се отразят и по-дребните вещи от съществено значение. Това могат да бъдат например броят ключове, предадени за ползване както от кооперацията, така и за самия имот. Добре е да се отразят и показанията, отнасящи се до режийните разходи на имота, сред които са данните за електромер и водомер. При желание на двете страни, към приемо-предавателния протокол могат да се прикачат снимки, които да бъдат използвани като допълнително доказателство за вида, в който е предадено за ползване жилището. Също така в изготвянето на съдържанието е ползотворна идея да се остави специално обособено поле, предвидено за възражения на наемателя към недостатъците на имота.

Разбира се, при изготвянето на толкова подробен опис, е възможно да бъдат пропуснати важни подробности. Поради това, ако на по-късен етап наемателят открие някакъв проблем, е препоръчително да се свърже с наемодателя, за да му съобщи своевременно. Имайте предвид, че в ролята си на наемодател бихте могли да се уговорите провеждането на периодични огледи. С тяхна помощ ще следите за промените и ще подсигурите спокойствието си.


Защо е необходим приемо-предавателен протокол?

Приемо-предавателният протокол е от особено значение, тъй като той има пряко отношение към депозита, предаден от наемателя към момента на настаняване в имота. Въз основа на съдържанието в протокола се определя дали и каква част от депозита ще бъде възвърната обратно на квартиранта след прекратяване/изтичане на договора. Протоколът се отнася към датата на настаняване на наемателя в отдаваното жилище. Имайте предвид, че ако не разчитате на посредническа подкрепа, отговорността за изготвянето на приемо-предавателния е протокол е поверено в ръцете на наемодателя. Важно е да не подхождате лекомислено при изготвянето и прегледа на протокола. Прегледайте особено внимателно описанието, предоставено ви от наемателя. Уверете се, че всичко посочено в него отговаря на действителността, за да бъдете напълно спокоен, когато поверявате имуществото си за ползване.