Какво трябва да знаем за ипотечния кредит през 2024-та година?

Разгледайте кои са най-важните неща, които трябва да знаете за ипотечния пазар през 2024, и съветите на нашите специалисти при теглене на ипотечен кредит.

Състояние на ипотечния пазар в края на 2023

През 2023 година станахме свидетели на ръст на лихвените нива по кредитите в цял свят, след като година по-рано у нас отчетохме най-ниските лихви от съществуването на кредитния пазар в България.

Растящите лихви, които достигнаха рекорден връх от 4% в еврозоната през септември, и упорито високата инфлацията потискаха търсенето на ипотечни кредити. Но кредитирането се запази устойчиво, като лихвите се задържаха на нива, далеч по-ниски от тези в Европа. В същото време средната работна заплата нарасна, безработицата се задържа незначителна, а промоционалните оферти на банките към края на 2023 г. дадоха тласък на мнозина за осъществяването на покупка на имот.  

Кои фактори влияят на лихвите за ипотечен кредит?

Лихвените нива зависят от редица икономически и политически фактори, но и са в пряка зависимост от имотния пазар, който претърпя трансформации през последните няколко години. Baжнo e дa ce oтбeлeжи, чe тeзи фактори са cвъpзaни и чecтo се влияят eдин от друг.

Инфлация

По предварителни данни на НСИ, през януари 2024 г. месечната инфлация, измерена с индекса на потребителските цени (ИПЦ), е 0.5% спрямо предходния месец, а годишната инфлация за януари 2024 г. спрямо януари 2023 г. е 3.8%.

Както споменахме, високата инфлация през последните години и ниските лихви по банковите депозити подтикнаха много българи да търсят спасение за спестяванията си в инвестиции в недвижими имоти. 

Политики на централните банки по света

За да контролират инфлацията, централните банки увеличават лихвените проценти, които начисляват по заеми, отпускани на търговски банки. След това търговските банки начисляват от своя страна тези по-високи лихвени проценти на клиентите си.

От средата на 2022 г. ЕЦБ методично и последователно затяга паричната си политика, за да се бори с високата, невиждана от десетилетия инфлация. България е във валутен борд и левът от над четвърт век е вързан за еврото, а БНБ няма правомощия да определя своя лихва и да финансира банки.

Какво да очакваме за ипотечния кредит през 2024-та година?

Регулации

Внимателно трябва да прочетете договорът за кредит, защото понякога там има изрично упоменати обстоятелства, при настъпването на които банката може да промени и фиксираната лихва. Ако обаче такива клаузи няма, то фиксираната лихва по кредита не може да бъде променена. Важна подробност е, че фиксираната лихва при ипотечните кредити много често е фиксирана за определен период от време, описан в договора и след като изтече този период лихвения процент става променлив. Променливата част от лихвения процент е референтния лихвен процент (РЛП). Банките са задължени РЛП да е обвързан с показатели, които не зависят от самата банка, както и тези показатели да са ясни и проверими за клиентите. За целта, всяка банка изработва методика за изчисление на референтен лихвен процент, в която ясно са посочени показателите на които е базирана променливата лихва и с какво тегло всеки показател влиза в тази формула. Веднъж изготвена тази методика се описва в договора за кредит и банката няма право едностранно да я променя. 

Тези регулации са описани в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и в Закона за потребителския кредит (ЗПК) и съответно важат за всички банки, без изключение.

Повишаване на лихвения процент

Тенденцията за лихвите по кредитите е плавното им покачване, но ипотечното кредитиране да остане евтино и инфлацията да се успокои. Не е в интерес на нито една търговска банка шоково да повиши лихвите, но кредитополучателите трябва да са наясно, че тенденцията е те да нарастват, включително и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това трябва да се калкулира и продължаващият ръст в цените на имотите, въпреки че повечето кредитополучатели успяват да върнат предсрочно заемите си.

Съвети при теглене на ипотечен кредит през 2024

Финансирането на покупката на апартамент е може би най-важният аспект, който трябва да обмислите и съобразите преди да пристъпите към огледи. Това ще ви гарантира сигурност, а и няма да останете разочаровани, ако откриете най-подходящото за вас жилище, но неотговарящо на предварителния ви финансов разчет.
Давайки си реална представа какви са приходите и разходите ви в момента, ще можете не само да се ориентирате правилно в търсенето и избирането на ипотечен кредит, но и ще добиете по-голяма яснота какви могат да бъдат финансовите ви възможности, което е от съществено значение, когато става въпрос за външно финансиране на покупката.

Сравнете няколко оферти

Отделете си време за проучване на различните условия и оферти на банковите институции. Би било добре да се консултирате с поне 3 различни банки и да се запознаете отблизо с условията, които те предлагат. Чрез получаване на няколко предложения за ипотечен кредит, вие ще можете да придобиете една по-ясна представа за кредитните им политики, за различните условия като максимален процент на финансиране на банката, дължими такси, лихви, начин на отпускане на жилищния кредит, нужни документи.

Банките обикновено публикуват общите си условия и актуалните промоции на своите сайтове. Разбира се, няма как онлайн да получите персонализирана оферта, но все пак се постарайте да стесните колкото се може повече кръга от финансови институции. Опитайте да ограничите списъка, като непременно включите и вашата актуална банка, тъй като тя би се постарала да ви предложи добри възможности, за да ви запази като свой клиент. След събирането на офертите следва да пристъпите към сравняване, за да изберете най-подходящия вариант за вас.

Следете лихвените проценти

При кандидатстване за ипотечен кредит трябва да бъдете наясно с видовете лихви, за да направите правилния избор, в зависимост от нуждите и възможностите ви.

Финансирането на покупката на нов дом посредством ипотечен кредит е чест избор на купувачите на имоти. От една страна това се дължи на все още ниските лихвени проценти. Решилите да кандидатстват сега за ипотечен кредит са наясно, че текущите нива на лихвите са по-изгодни в момента, в сравнение с тези, които се очакват в бъдеще. Друг фактор, който оказва влияние на решението на много купувачи е стабилността на доходите им. Това обикновено са млади хора, работещи в сферата на ИТ технологиите, които имат високи доходи и решават да използват част от спестяванията си като първоначална вноска за покупката на собствено жилище.

Независимо каква е причината да се насочите към кандидатстване за ипотечен кредит, първо се запознайте внимателно с условията и изискванията на различните банки. Част от условията са общовалидни, но други са строго индивидуални за съответната банкова институция, затова проучете добре офертите, за да си спестите неприятните изненади. 

Проучете опциите си за заем

Ипотечните кредити могат да бъдат разделени на два вида – целеви и нецелеви, в зависимост от клиентските нужди. Целевият кредит се отпуска, когато се предостави информация за предназначението на средствата. Този вид ипотечен кредит е подходящ, за закупуване на имот, за извършване на ремонтни дейности, за обединяване на задължения или за рефинансиране на друг заем.

Както вече споменахме, когато става въпрос за тегленето на ипотечен кредит, финансовите институции трябва да знаят в какъв имот ще вложите отпуснатите от тях средства, с оглед измерване на риска. Шансът да ви бъдат отпуснати максимален размер средства е по-голям, когато говорим за закупуването на апартамент в новопостроена сграда.

Нецелевият жилищен заем не изисква от кредитоискателя информация за начина, по който ще използва средствата. Този вид кредит обикновено има по-кратък срок на изплащане и по-малък максимален размер. Често, този тип заем може да бъде по-неизгоден за кредитополучателя в сравнение с жилищните кредити.

Консултирайте се с опитен специалист

Във ваша помощ би било и да се доверите на кредитен консултант, чиито услуги са напълно безплатни за потребителите. Тe не костват никакви средства и време за вас. Дори напротив, спестяват ви значителна част от времевия ресурс, с който разполагате. 

Кредитният консултант е част от Регистъра на кредитни посредници на БНБ и има партньорства с всички големи банки в страната. Комисионната не се заплаща от клиента, а от финансовата институция, като въпреки това банката никога не калкулира неговите услуги към общата стойност на кредита. Това се дължи на обстоятелството, че професионалният посредник до голяма степен върши част от работата на банката – от консултиране до структуриране на сделката и попълване на необходимата документация.