Договори за наемане на имот: Какво трябва да включват и за какво да внимаваме

Сключването на договор за наем е задължителна стъпка при отдаването на имот. В него се регламентират основните права и задължения както на наемателя, така и на наемодателя. Научете повече за договора за наем, задълженията на наемодателите и задълженията на наемателите от нашите опитни брокери на имоти!

Какво представлява договора за наем?

Договорът за наем е писмена договорка, чрез която се регламентират основните задължения и права на наемателя и неговия наемодател. Освен това, чрез договора за наем се уточняват наемна цена, срокове, допълнителни клаузи.

Как се сключва договор за наем?

Преди наемодателите да пристъпят към подписване на договор за наем с бъдещите си квартиранти, двете страни трябва да са наясно със задължителните условия и клаузи, които е желателно да бъдат включени в него.

В каква форма се сключва договор за наем?

Препоръчително е наемният договор да бъде в писмена форма, благодарение на което проследяването на изрядността в изпълнението на условията е много по-лесно осъществимо, отколкото ако договорът е сключен посредством така наречената устна договорка. Това е така, тъй като освен че договорът на хартия дава по-сериозна тежест, той може да бъде приведен като доказателство, в случай че възникнат разногласия и се налага те да бъдат разрешени по съдебен път. 

За какъв срок се сключва договор за наем?

В масовия случай периодът на действие се ограничава в рамките на една година. В случай, че договорните отношения не се прекратят по-рано, се приема, че договорът става безсрочен.

Какво трябва да съдържа договора за наем?

Съгласно разпоредбите в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) двете страни по споразумението могат свободно да определят клаузите по договора, стига те да не са в противовес със закона и добрите нрави. Все пак, желателно е в него непременно да бъдат включени клаузи, свързани с правата и задълженията на двете страни, размерът на наемната цена, както и условията, при които споразумението може да бъде прекратено. Освен това, задължително се включват лични данни на двете страни по договора, данните на недвижимия имот, уточняват се размерът на наемната цена.
Или най-общо казано – описват се всички детайли от значение за споразумението.

Правата и задълженията на страните

За да бъде всичко коректно, най-добре е в наемния договор да се впишат и правата и задълженията на двете страни. Така например наемателят е длъжен да опазва имота, да информира собственика ако възникне проблем с жилището, както и редовно да заплаща всички сметки. Също така лицето, живеещо под наем, е важно да знае, че няма право да предоставя жилището на трети страни или да предприема ремонтни дейности без предварително да уведоми и получи разрешение от собственика на имота. 

Срокът на договора и условията за прекратяването му

Сред последните клаузи е тази за прекратяване на договора. Около нея често възникват конфликти, затова е важно всичко в нея да бъде коректно описано. Обикновено в клаузата е записано, че договорът продължава своето действие, след изтичане на  първоначалния срок на действие. За да прекрати договорните си отношения една от страните трябва да даде месец предизвестие в писмена форма, следвайки образеца в договора.

Причините за прекратяване на договора може да бъдат от най-разнообразно естество. В случай че вие сте собственик на имота и искате да сте сигурни че всичко ще бъде наред при освобождаване на жилището, то най-добре е да уредите всичко това, като го впишете като клауза в документите.

Ако сте в ролята на наемател и искате да прекратите договора за наем, имате право да го направите, но трябва да се съобразите с посочения в него срок. Подаването на писмено предизвестие е задължително условие, което трябва да спазите при предприемането на такива действия. В случай че решите да напуснете жилището по-рано, дължите неустойка на наемодателя. 

Допълнителни клаузи

Към клаузата за размера и срока на плащане на наема е добре да се включи и отделна алинея за плащането на депозит. В най-често срещаните случаи от практиката, той е в размер на един месечен наем и се явява като гаранция за това наемателят да се грижи съвестно за предоставения му за ползване имот. При освобождаване на жилището ако се установят някакви щети по недвижимото имущество, нанесени от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи предплатата или част от нея, в зависимост от сериозността и размера на щетите. Депозитът може да се използва и за покриване на сметките за комунални услуги като ток, вода, парно, в случай че те не са били редовно и навременно изплащани от наемателя. 

Какви са правата и задълженията на страните по договора?

Основополагащо право на наемодателя е той да получава дължимата сума в уговорените срокове. Размерът на наема се определя предварително, но е възможно да бъде включена и клауза, която да уточнява условията, при които договорената сума подлежи на промяна. Желателно е плащането на месечните вноски да се извършват навреме и по банков път. Така ако се получат недоразумения и двете страни – наемател и наемодател, ще разполагат с нагледно доказателство за извършените транзакции.
Сред правата на наемодателя е да изисква имотът му да бъде добре поддържан. В този смисъл, логично би било наемателят да полага грижи за предоставеното му за ползване жилище. Наемодателят е в правото си да изисква от квартиранта си да не извършва драстични промени, както и да не осъществява ремонтни дейности и преустройства, без изрично да е получил предварително съгласие за тези дейности. Право на собственика на апартамента е да изисква имотът му да се ползва по предназначение, както и да въведе забрани за неговото преотдаване под наем на трети лица.
Право на наемодателя е да изисква имотът му да бъде върнат след изтичане на срока на договора за наем, съгласно подписаните условия. Това не означава обаче че собственикът на отдаденото жилище има право да изгони квартиранта, когато си поиска. В случай че желае да прекрати договорните си отношения преди изтичане на посочения период за отдаване, наемодателят дължи на наемателя месец предизвестие. Същото е валидно и в ситуация, когато наемателят реши да напусне жилището и да прекрати договорните отношения преди крайния срок на договора.

Без значение дали сте поставени в ролята на наемател, или разполагате с недвижим имот, който отдавате под наем, преди приключване на договорните отношения е препоръчително да се уредят всички сметки за комунални услуги. Като трябва да имате предвид, че те излизат с месец закъснение. Затова е добре предварително да съобразите уреждането на тези сметки, като това може да бъде описано в договора. Удобен и често срещан вариант е сумата да бъде приспадната от депозита.