Основни юридически термини в недвижимите имоти

Разясняване на основни юридически термини при сделки с недвижими имоти. Научете ключовите понятия за покупка и продажба на имот или жилище от нашата статия.

Кои са основните термини, които трябва да знаем при покупката на имот?

Покупката на имот е важна стъпка, която освен, че носи удовлетворение, крие и определени рискове. Често хората се опитват да преминат сами през процеса по покупко-продажба на имот, но за сключването на успешна и удовлетворяваща и двете страни сделка има особености, с които трябва да се запознаем предварително, като например основните имотни термини. 

Нотариален акт: Същност и значение.

Подписването на нотариалния акт от страните по сделката и нотариуса и последващото му вписване в Имотния регистър е крайната точка на процеса на закупуване на недвижим имот.
Нотариалният акт е официален свидетелстващ документ, който се издава от нотариус, като в предвидените от закона случаи лице, което не е нотариус, може да изпълнява нотариални функции. Законът изисква сделките, в резултат на които се придобива право на собственост върху недвижим имот да бъдат оформени в нотариална форма.

Нотариалното производство по издаването на нотариален акт следва процедура, при която:
    >>   нотариусът проверява самоличността и дееспособността на участниците;
    >>   нотариусът проверява собствеността върху имота;
    >>   нотариусът проверява допълнителните обстоятелства;
    >>   нотариусът прочита съдържанието на нотариалния акт;
    >>   страните изписват трите си имена и се подписват под документа;
    >>   нотариусът полага подписа си върху документа.

При проверката на самоличността на участниците, в случай че една от страните се представлява от упълномощено лице, нотариусът проверява представителната власт на съответното лице.
Така издаденият нотариален акт се вписва в Службата по вписвания към Имотния регистър, който отговаря за актове по прехвърляне на собственост, ипотеки, възбрани и др. Нотариалният акт не се получава в деня на сключването на окончателния договор в писмена форма, последвано от нотариална заверка. Първо трябва да се финализира процедурата по вписване, която отнема няколко дни.
Услугата за издаване на нотариалния акт се таксува според тарифа, определена от закона. Тя зависи от стойността на удостоверявания материален интерес. При недвижимите имоти таксата се изчислява въз основа на уговорената цена по сделката, а не на данъчната оценка.

Предварителен договор: Кога и защо е необходим.

Подписването на такъв тип споразумение е доброволен акт, който служи за предварително уговаряне на условията между страните по покупко-продажбата. В масовия случай той се подписва, за да се гарантира безпрепятственото сключване на сделката.
При самото сключване на предварителния договор се прави описание на имота, цената, правата и задълженията на страните, но той не води до възникване на право на собственост. Правото на собственост се учредява на втория етап от покупко-продажбата на недвижим имот - при изповядването на сделката пред нотариус под формата на нотариален акт. Предварителното споразумение изяснява и конкретния срок за сключване на окончателен договор. Така двете страни са задължени да подпишат окончателно споразумение до определена дата.
При покупка на жилище ново строителство, предварителният договор има ключово значение, тъй като купувачът на практика купува жилище, което все още не е построено.  След окончателния договор, т.е. след нотариалната сделка, инвеститорът остава задължен да извърши всички необходими строително-монтажни работи и да осигури  разрешение за ползване, защото така следва според предварителния договор.
Сключването на предварително споразумение се осъществява и когато се прехвърля собственост между две физически лица. Често това се налага, когато не всички условия по сделката са налице.
Възможно е да съществуват разлики между предварителния и окончателния договор, тъй като предварителното споразумение служи за допълнителна гаранция между двете страни по сделката и за затвърждаване на намеренията им.

Какво представлява ипотеката.

Идеята за ипотека произхожда от древна Гърция, вероятно в VI в. преди Новата ера, а обезпечение с недвижими имоти за длъжници се е използвало още в Древен Египет. Ипотеката е признатата от закона възможност на кредитора, в чиято полза тя е учредена, да изнесе за публична продан ипотекирания недвижим имот, като по този начин той обезпечава своето вземане към длъжника. Именно поради този факт банковите институции предпочитат да обезпечават дадените кредити с ипотека върху недвижим имот. Ипотеката като вещноправна тежест се вписва по партидата на имота в имотния регистър.

Ипотечните кредити се отпускат не само за закупуване на жилище. Ипотечен кредит се отпуска и с ипотека на собствен имот, а не само в случай на закупуване на жилище. 
Ако например притежавате имот и ви е необходима определена сума за покриване на текущи нужди, можете да ипотекирате имота и срещу него да получите заем. Това са т. нар. универсални ипотечни кредити или кредити за текущи нужди. 

Ключови елементи при договор за наем.

Основната уредба на договора за наем се намира в чл. 228 до чл. 239 от Закона за задълженията и договорите. С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно ползване движима и/или недвижима вещ, а наемателят се задължава да заплаща уговорената наемна цена.

Договорът за наем също така е неформален, законът не изисква писмена форма за неговата действителност, т.е. устният договор за наем е еднакво правно валиден, както и писменият такъв. И двата вида договор за наем влизат в сила от момента на постигане на съгласие между страните относно наетия обект, наемната цена и срока на действие на договора. 

Добрата подготовка на договора за наем служи като допълнителна гаранция, че при попадане на некоректни наематели, наемодателят разполага с документ, с който може да защитите правата и интересите си. Препоръчително е в наемния договор да бъдат включени точки за размер на наема, размер на предплатата, срок на наемането, правата и задълженията и на двете страни, както и клаузи за прекратяване на договорните отношения. 

За допълнителна сигурност е желателно към него да бъде включен и приемо-предавателен протокол, в който да бъде описано текущото състояние на жилището и вещите в него към момента на отдаването му под наем.